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当你购买了一个Co-ops住宅，你就成为一个公司的股东，但你并不拥有真正的房屋产权。
Co-ops住宅并不只供低收入人群居住，也有给有钱人和名人居住的，约翰·列侬就曾经住在一幢Co-ops公寓里。
如果你想要出售你的Co-ops公寓，但其他业主并不喜欢这个买主，他们有权说“不”。
42岁的汉斯·鲁鲍德是美国纽约州温彻斯特郡的奔驰汽车活动策划人。2005年2月，他以8.4万美元购买了一套单卧室的Co-ops公寓，不仅开车上班的时间从以前的80分钟缩短到现在的10分钟，而且汉斯感觉这套房子的价格也很实惠，“这是一套affordablehousing（经济适用房），要比市场上的其他房子便宜得多。”
购买：拥有一间Co-ops，你就是股东
Co-ops住宅译成中文可称为“合作住宅”，它以住宅合作社（Hous-ing cooperative）的形式建造和管理。
住宅合作社是一种房地产所有权的合法形式，其居民在这个拥有一幢或更多公寓大楼的法人实体中持有股份，每个股东与合作社之间都有一个租赁协议。住宅合作社的典型规则是为它的居民提供住宅使用权，如果要拒绝和驱逐某个居民，通常需要获得理事会成员的多数票通过。当以这种形式建造和管理的住宅在房地产市场上出售或出租时，通常被称为Co-ops。
一个Co-ops住宅可能看上去就像传统的出租公寓楼。当你购买了一个Co-ops住宅，你就成为一个公司的股东，但与产权分售公寓不同，你并不拥有真正的产权。相反，你拥有的是股份和分派给你的公寓的产权租赁，因此股东们和他们的住宅合作社之间是房主与租户的关系。
尽管不同的住宅合作社的政策是不同的，它完全取决于其合作社里的成员构成，但在住宅合作社这种组织运作形式下，通常通过一项决定并不会成为太困难的事情。
在大多数情况下，住宅合作社运作的一个关键因素是每个股东只有一票投票权。与其他形式相比，这种“一人一票”的概念会产生很大的影响，因为这样业主们之间就需要更多的合作，必须通过大多数业主的认可和信服。多数住宅问题的解决都很注重实效，小集团间的不同意见通常是着重解决的问题之一，而不是发展为分歧。
居住：如果邻居不付费，你得垫上
实际上，美国的Co-ops住宅并不只是供低收入人群居住，也有Co-ops是给有钱人和名人居住的，例如约翰·列侬就曾经居住在一幢Co-ops公寓里。
纽约曼哈顿的富人区也有很多Co-ops公寓，芝加哥也可以看到各种不同的Co-ops，例如金色海岸的豪华Co-ops，海德公园的中等收入Co-ops，北区的老年Co-ops等。温彻斯特郡一家房地产经纪公司的目录上显示，其所出售的Co-ops从3.4万美元的studio到长岛海岸的149万美元的Townhouse都有，价位差异很大。但是有人认为合作住宅趋向于吸引那些带有强烈的集体或合作社会价值观的人群。
在Co-ops住宅里，每个居民或者每个家庭都是这个住宅合作社的成员，成员对于住宅合作社里的某一套住宅拥有居住权，并在他们的“居住协议”中加以说明，这个协议从本质上来说就是一个租赁合约。
住宅合作社里的业主需要每月向理事会交纳应付的费用，包括税费、保险、水电费账单、雇工薪水和抵押贷款等，所有这些费用，是由业主们共同支付的，通常以“维修费”的形式向成员们收取。
这一点与产权分售公寓不同，后者的这些费用都是业主个人来支付的。其好处是你不用担心割草或游泳池维修这些问题，就像出租公寓一样。但它的坏处也和出租公寓一样，在很多事情上你要受到限制，像饲养宠物等。如果你想要收看卫星电视，可能也不会允许你安装天线。
业主所持股份的数量决定他们每月应该交纳的费用的多少，而一个业主拥有股份的多少则是由他的公寓面积、楼层、光线和景观等因素来决定的。而且由于所有的费用是由合作社里的所有业主共同支付的，因此每一个业主都要对其他业主的付费承担责任。这意味着如果有一个业主不能交纳费用，其他业主就必须替他支付。
此外，如果你想要出售你的Co-ops公寓，有时可能也会产生争执，因为如果其他业主不喜欢这个买主，他们有权说“不”。当然，理事会不能因为种族、性别和宗教歧视而拒绝，但他们可以以买主会干扰邻居为理由而拒绝这个人。
运营：像企业一样经营，却不为了赚钱
像任何公司一样，住宅合作社是由股东们选举的理事会来经营的，通常还会有一个代理机构协助管理。股东们可能需要服从由住宅合作社理事会制定的某些特别的限制，例如转租、在地板上铺地毯等。但是这些规则和规定不能违背联邦或州法律所认可和允许的权力。理事会也有权决定是否批准一个购买或租住合作公寓的申请人。
典型的住宅合作社是在一个全体会议上从股东中选举它的理事会，通常是在年度全体会议上。理事会再选举出主席、副主席等。通常理事会的成员都是义务的，或者只付给一定的象征意义的酬金。然后理事会从股东中选择建立一个常务委员会（其成员通常也是义务的）来处理住宅合作社的各种事务，例如财政、会员和房屋维修等问题。
住宅合作社是与公司一样的法人实体，它可以与其他公司签订合同，或者雇用某些机构和个人来为其提供服务，例如维修承包商或建筑经理。它也可以雇用自己的工作人员（例如经理或者割草工人）来处理某些事务，因为某些工作可能是合作社里的义务会员不愿意做的或者不擅长做的，像电力维修等。
住宅合作社是非赢利性的，通常其主要收入来源于居民（即股东）所付的租金，但其目的并不是为了在运营所需的费用之外（例如为资产的置换所留出的基金）获得额外的盈利，因为这样的话只能意味着每个会员所付的租金要比花费的高。不过，一个住宅合作社也极有可能拥有其他盈利性质的资产，例如通过某些商业经营来获得额外的收入，用以抵消房屋成本。在这种情况下，房屋的租金通常也会降低，以作为这部分额外收入的报偿。
当然也像所有的公司一样，负责经营和管理的理事会可能会为公司赚钱，也可能让公司赔钱，这取决于理事会和他们聘用的管理代理机构的经营能力。如果作为一个公司的住宅合作社的支出超过了收入，那么股东们所交纳的维修费可能就要提高。因此律师通常会建议购房者在买房前查看公司的年度财务报告，包括资产负债表和损益表，以了解现金的收支情况等，并聘请律师和咨询师进行评估。
建立一个住宅合作社并不是一件容易的事情，因为如果目的是建一幢楼房或者一组楼房来让会员们居住，这通常需要申请巨额的抵押贷款，而金融机构也因此会要求申请人提供责任担保。此外，会员们通常也要花费一年或者几年的时间来组织设计和建造。而且在一个随机组成的团体中，如何有效地将会员们组织起来也是在整个组织和建造过程中都会出现的问题，通常必须找到一种方式能够将会员们组织在一起合作，并且持续到最后，这不仅是一项消耗时间的工作，而且也需要一定的组织技能和知识。
与组织一些会员们相比，可能组织一组住宅单元要相对容易一些。例如一幢现有出租公寓的所有人想将公寓大楼出售，而现有的住户又担心他们的租赁期限，这种情况下就可以将其转变为Co-ops公寓。但这通常需要一个或者更多的有能力的实干家，拥有相当好的想法知道他们的目标是什么、以及如何实现这个目标。
据《中国房地产报》整理
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建屋合作社——国外的个人集资建房
除了住宅合作社，还有一种建屋合作社（BuildingCo-opera-tives），它是一个合作建造住宅的公司，一些个人或家庭在合作的基础上，一起工作直接建造他们自己的家。这种模式可能更类似于国内前段时间热炒的个人集资建房概念。
这种类型的合作组织的成员们批量购买建筑材料，并与合作社里的其他成员一起合作建造房屋。房子盖好后，合作社里的成员们通常直接拥有他们自己的家，有些时候，道路、公用绿地和社区设施也继续由合作社拥有。
上世纪30年代至60年代期间，建屋合作社在加拿大的很多地方都非常流行。法德·托普金斯于1936年在加拿大的格雷斯海湾帮助建立了北美第一个自助建屋合作社。一群煤矿工人以2.2万美元的房屋贷款成立了这个合作社，这些贷款被用于购买建筑材料，每个矿工需要付出的是他的劳动力，也被称为“汗水资产”，他们一起建造了11座房屋，矿工们也于1938年住进了这些房子。此后，建屋合作社一直作为典型的面向低收入人群的住宅建造模式。
购买Co-ops住宅的程序
所有的Co-ops都有一个由其理事会设定的预付金额，标准的金额是购房款的10%，但是理事会有权决定任何数量的预付金额，例如很多Co-ops要求20%~25%的预付金。
一个预期的买主必须通过一个由理事会提出的正式的审批程序，首先需要提交购房申请，然后向理事会出示所有的财务资料、就业证明、一定数量的个人和商业推荐信，以及最近三年的纳税申报表复印件等材料，并且还要坐下来与理事会进行面谈。
多数Co-ops都要求申请人在交纳预付金后，还要在流动资产中有一定数量的月度维修费或年度维修费。例如，如果理事会的规则是申请人必须在流动资产中有一年的维修费，每月的维修费是1000美元，那么在你交纳预付金后，你还必须有至少1.2万美元的等值现金。理事会对于所有的申请人有最终决定权，他们可以无须说明任何理由而拒绝一个申请人。
不同的Co-ops对成员的流动资产有不同的要求，但理事会通常不会公开具体要求的流动资产数额，他们最关心的是购房者有能力支付每月的费用，以后不会因为支付能力问题而成为公司的负担。实际上，每个Co-ops都要确认购房者的流动资产没有在买房后所剩无几。
租赁Co-ops住宅的程序
想要租赁一套Co-ops公寓是非常困难的，因为多数Co-ops都对股东们转租他们的公寓有严格的限制，只有极少的Co-ops对于转租没有任何限制。
有些Co-ops甚至不允许业主以任何原因转租，有些则只允许你转租有限的时间。例如业主居住的时间达到一个指定的期限，那么他可以转租的时间可能长达两年，此后业主要么出售公寓，要么搬回公寓。
Co-ops理事会通常一个月只与申请人在固定的时间面谈一次，因此选择合适的申请时间很重要，如果一个申请人错过了理事会当月的面谈时间，那么他只能等待理事会下个月对他的申请进行评估。
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