民宅禁商引发蝴蝶效应(图)

http://news.tom.com　 2006年07月06日 15时25分　来源:北京晚报

　　北京市工商局一纸“民宅禁商”的文件，其影响正在演化成一种蝴蝶效应:住宅禁商看似只是在净化居住环境的领域，但其影响已经波及到了高档住宅的居住价值、写字楼的市场前景以及商铺发展的未来。

　　显然，民宅禁商只是一系列链条式影响的开始。

　　住宅品质

　　前景看好

　　“从长远看，该政策对住宅，特别是高档住宅将是一种利好。”北京华高莱斯副总经理公衍奎认为。“许多业主将住宅出租做公司使用，从短期经济利益判断可能出租者受益更多，但从长远看，一方面，商务人流对于社区内环境、私密性都带来不利的影响；另一方面，住宅社区的硬件配备显然不可能按照商务办公的需求进行设计，自然会进一步对居住业主的生活造成不便。由此加速降低社区居住品质，从而影响业主的长期利益。”

　　据了解，目前在租务市场表现抢眼的棕榈泉国际公寓等高端项目，均将拒绝商住作为保障社区品质的一项重要措施。

　　其实，早在该政策出台之前，已经有不少项目如富力城等京城知名高端项目，对社区商住现象开始关注并付诸于实际行动。毕竟，住宅社区的居住品质是由其纯粹性决定的，而高档居住社区的卖点也恰恰在此。故此，住宅禁商对于高档住宅的居住品质的保证与进一步提升，都有着相当大的利好意义。

　　商业需求预期提升

　　北京市工商局的禁令一方面叫停了“住宅内办公”，另一方面，该项政策同时叫停了在住宅一层或二层进行改造后的店面经营，这无疑将给社区底商或者商铺“逼”出了不小新增需求。

　　目前，在北京不少住宅社区中，尤其是临街的住宅一层，被改作商铺用途的现象已经十分普遍。按照相关规定，擅自改变住宅结构用于商业用途从规划角度是被禁止的，但同样由于产权问题，长期以来，类似的问题难以从根本上解决。

　　一方面，这种做法将影响到社区的居住品质。另一方面，由于大量商业改在住宅当中经营，这无疑令本来应当承担商业功能的社区底商以及商铺的需求减少。而住宅中禁止经营性商业之后，这些需求显然将回到本该承担商业功能的社区底商和商铺当中来。

　　“这项政策将对商业地产是个利好刺激”，中国城市商业网点建设管理联合会荀培路在接受记者采访时认为，“目前北京商业地产开发总量较大，部分商业特别是社区商业出现空置现象。民宅禁商政策的出台，将使商业地产的有效需求加大，从而刺激商业地产的投资与购买。”阳光上东销售总监袁奇告诉记者，楼盘在建设之初就做了详细的社区商业规划。不仅根据商业的业态特点确定各自位置，还成立了独立的商业管理部，对持有型商业物业采取只租不售的经营模式，从根本上控制商业的业态和品质。但即便如此，还有部分商业想进驻住宅内，这势必影响到社区商业规划的统一性与完整性，并会对住宅业主形成干扰。而这项政策出台后，将会更有利于我们的商业招租工作，同时也使社区业主能享受到更完善便捷的商业服务。

　　“其实对于经营性的商业而言，纯粹的商业面积对其也是最有利的。”一位长期从事商业地产研究的人士对记者说，因为无论在硬件上，还是在商业氛围的形成上，纯粹的商业面积无疑将比住宅当中的商业经营要有保障的多，而这些，无疑是商业经营成功的基础所在。

　　对于中低端

　　写字楼利好

　　据工商部门的统计，今年前三个月，仅朝阳区注册的公司就有60％以上的办公地点在居民楼。在创业大潮的冲击下，每年都会有大量的中小型公司应运而生。这些公司大多实力较弱，为了节省办公场所费用支出，他们大多选择在住宅内办公。

　　工商部门禁止民宅办公司后，对写字楼市场将会产生怎样的影响呢？第三极的开发商中关村文化发展股份有限公司总裁欧阳旭认为:“从目前的市场发展和房产走势来看，越来越多的小型公司的起步选择在住宅内，这一现象更多的是给居民带来不便，严重影响了居民的生活质量，也同时体现了此类公司较低的专业水准和不合理的发展规划。这对于写字楼市场来说影响不大，因为高档写字楼的定位不可能是这些小公司，例如第三极写字楼瞄准的是大型的企业集团、或者是具有创新意识的高科技及文化企业。但是从写字楼的发展趋势上来说，工商部门的此次举措还是积极的。”

　　本报记者毛序国文并图J041

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