关于“新商业”的思考--CRTKL VP公开课圆满落幕

8月2日，CallisonRTKL北京办公室成功举办了2018年第二场VP公开课。CallisonRTKL副总裁郝滨先生、同昌盛业资产管理执行董事谭诚先生以及凡实创享机构创始人刘墨髯先生围绕“未来已来

8月2日，CallisonRTKL北京办公室成功举办了2018年第二场VP公开课。CallisonRTKL副总裁郝滨先生、同昌盛业资产管理执行董事谭诚先生以及凡实创享机构创始人刘墨髯先生围绕“未来已来，关于‘新’商业的思考”这一主题，向大家分享了精彩的项目案例和行业洞见。

VP公开课中，CallisonRTKL副总裁郝滨先生结合当下社会发展的大背景，以及多年来的从业经验对商业地产面临的种种机遇与挑战做了深入的分析与思考;同昌盛业资产管理执行董事谭诚先生着重在商业运营方面分享了自己的真知灼见及一些经典的案例;凡实创享机构创始人刘墨髯先生则通过总结十年间中国社会发生的巨大变化，进一步对未来商业发展的趋势提出了自己独特的见解。

01

未来商业地产发展的几大趋势——设计唯创新不破

CallisonRTKL副总裁郝滨先生分享到，在商业供应链过大，消费落后于商业增长的宏观背景下，新政策，新科技，新人类，新生活催生着新的业态和模式的出现。虽然如何在旧瓶里装新酒是一个仁者见仁智者见智的问题，但不难看出当下商业地产的发展有以下几大趋势：第一，强运营。在现有的租金面积下挖掘更多的回报和更多的营业额。第二，轻资产化。开发商利用复制业已成型项目的方法在短时间内完成一个新的商业项目。第三，小而美。把商业地产放在更宏观的视角下来看，大部分人其实并不希望每天开车坐地铁到朝阳大悦城购物吃饭，他们可能更希望就在对门的7-11能够获得能够满足自身需要的服务。第四，跨界。利用商业地产的外延部分将其边界价值最大化，例如商业地产与办公、医疗、教育、运动、展览、演艺等形式的结合。通过环境的提升使消费者产生消费欲望。第五，本地化。虽说中国是大一统国家，但每一个地方从语言到文化，其差异性远超世界上绝大多数国家。如果商业地产都使用同一种模式，那么消费者进去之后会就会有一个预期，如果在固定的楼层就会遇到意料之中的商家和餐厅，酒会最终导致项目缺乏自身的独特性。

 

案例一：深圳九方购物中心

CallisonRTKL副总裁郝滨先同时提到，随着政府对房地产行业的管控，以及各种限购限价政策，房地产开发商们似乎面临着危机。对于设计而言，要想化危机为转机，创新是唯一的破解之道。要想真正做到创新，需要做到以下几点。

首先，要做一个通才。不仅要学好建筑设计的专业知识，同时要对所有与其关联的事物都要有兴趣，有愿望去了解，例如地理、历史、人文、科技等等。只有把所有知识糅合在一起，才能形成对整个项目或者对未来的前瞻力、判断力、创新力和整合力，做出有温度的设计。

 

案例二：澳大利亚Chadstone购物中心

其次，要充分了解顾客。尽力挖掘消费者想要的东西，在这个过程中产生的矛盾与错位可能就会成为创新的突破口。例如花厨，把餐厅和鲜花组合在一起。两个看似毫无关联的东西通过对业主全面的理解，将其融合在一起，就是所谓的创新。

最后，要勇于打破成规。其实我们在潜意识里，可能会不自觉地将自己过去成功的经验放大化，觉得自己是最棒的，这恰恰说明我们已经停止学习，学如逆水行舟，不进则退，这时候就需要走出去，跳出所谓的舒适圈去看一看，去学习，去质疑，去思考，取其精华，去其糟粕，勇于打破原有的范式与规则，不断挑战自己，以谋求更大的发展。

同昌盛业资产管理执行董事谭诚先生(左一);凡实创享机构创始人刘墨髯先生(左二);CallisonRTKL副总裁郝滨先生(右一)

02

商业地产的市场环境与运营之道

同昌盛业资产管理执行董事谭诚先生分享了在商业轻资产运营的过程当中，对市场的一些看法。当下中国的经济正在经历转折性的变化，对于商业地产来说，最大的矛盾是资产价值的不断上涨，而回报率、可促进的收益率一直在下降。由于当下经济整体下行，消费者从过去追求舒适型消费、时尚型消费，转为了一些基本消费，因此零售商也逐步把自己的空间需求趋向于小型化，以降低整体资金水平。这似乎看起来很悲观，但在谭诚先生看来是相对乐观的一个市场趋势。因为在中国真正靠商业自身经营的现金流存活下来的商业地产并不多，谭诚先生在此推崇的是通过运营模式去产生纵向的现金流。一个购物中心要想真正能够实现设计师的初衷，无论是体验感也好，还是高效性也好，最关键的还是要先活下来，比如通过运营的手段，保证这个项目有一个良性的运转之后，才能在这个基础上不断的更新，不断地接触新的业态和新的产品，更大程度地满足消费者的需求。

03

唯变不变，未来才会有趣

凡实创享机构创始人刘墨髯先生认为，在当下瞬息万变的社会当中，唯一不变的就是变化本身，今后能够吸引我们的，打动我们的，一定是有趣的、好玩的。现在全国有16000亿万平方米的商业空间。很多空间其实是无趣的，是城市资源的浪费。未来一定会进行多元化的运营，让这个空间更加有趣。通过智能化和社交化作为驱动，最终使商业空间形成一个超级的生活平台，一个大生活概念的平台，而不是简单的购物或办公。

同时，刘墨髯先生还分享到，在以购买力为核心的发展趋势下，未来社会的消费一定是多元化。多元化的社会消费会推动整个创造力阶层的诞生，而这个阶层一定是社会创新的参与者，也是新商业精神的推动者，同时也是生活方式的引领者。做任何项目核心都是人，由人来做，服务于人，所以要对主流的、未来的这些人群做深入的解读。

04

问答环节

Q&A Session

提问：如果在长三角地区的一个四线城市有一个3万平米的购物中心，位于城市的新区地带，是该地首个商业建筑，请问该如何规划设计?

郝滨先生：首先我们需要了解这个四线城市在哪里，因为它的地理位置直接决定了你的项目将来的格调。城市人民的收入，人口的数量，社会总消费额，我都需要知道这些数据。另外，也要收集客群信息，是新中产?商务阶层?还是本地阶层?他们喜欢用拼多多吗，还是喜欢上京东。是用淘宝，还是用天猫呢。这些都是可以衡量定位的标杆。设计是一种前期的东西，前期最重要的就是需要知道它的趣味、周边城市和环境的特点，有没有河流、山川、景观和一些古迹，这些都是影响未来设计的因素。

提问：请问我们应该如何更好地衔接大尺度项目与小尺度项目?

郝滨先生：其实我觉得从小的角度来讲比较好讲，我们先从小见大。因为“大”受很多别的因素来制约。做一个10万平的项目跟做一个1000平项目的烧脑程度和紧张程度是完全不一样的。10万平的项目，肯定一开始还是定位稳妥保守的思路和布局。真正做创新肯定是在项目的死角、死区，我们需要想办法把它变成一个更有人气，更具活力的地方。

谭诚先生：其实我们可以把一个商业项目比喻成拍电影或者是抚养一个孩子。得看这孩子的爹妈是谁，还有这电影的制片方投资人谁。这个决定了你怎么来怎样进行实际操作。如果是央企，主营业务又是想长期持有，我们就可以把这个当成是作品来进行，那就可以大胆一些，发挥的空间会比较大。如果这个开发商即便具有央企、国企的实力，但是从上到下对商业逻辑研究不透，没有把它当成主营业务，它可能更多关注在表面和视觉上的东西。另外，如果是民营企业，就要看他的资金实力。

 

0