乐乎公寓CEO罗意博鳌开讲呼吁全行业把运营由不及格提至75

资讯 TOM 2019-08-12 12:02

8月8日下午，2019年博鳌房地产论坛期间的重要版块“博鳌大讲堂”如期开讲，“博鳌大讲堂”是本次论坛中万众瞩目的版块，每一年都会邀请房地产界、金融界、财经界及政府协会的领袖人物对主题作精彩演讲，把脉产业发展，汇聚巨人之光，是行业中极具思想魅力的巅峰交流盛世，同时透过系列专业与极具洞见的学习，分享与创造共享经济时代的智慧红利，透过众多智者参与的平台，为行业培养优秀的人才。“博鳌大讲堂”再次邀请乐乎公寓创始人&CEO罗意作为重磅演讲嘉宾，分享“长租这一年和未来很多年”，探究长租公寓轻资产头部企业，城市租赁行业第三方运营领军品牌的发展历程与未来蓝图。

长租行业一年回顾

罗意开讲用《长租这一年和未来很多年》为主题，引出了业界同仁们多年的羁绊。他徐徐道来的2018年，正是普遍存在焦虑和对未来不确定性担心的一年。他认为2018年的长租公寓在享受2017年整个国家的顶层政策和2018年初很多一级市场对产业的前景可期的预判。但从2018年9月份开始，哄抬房价、甲醛事件、高空置率困局、P2P暴雷等问题的出现，外界舆论和资本圈对长租的解读走向歧途。但国家租售并举的大的战略没有发生变化，各地政府的产业政策，越将理性与有序。

分析影响行业的几点因素：

购买力和供需关系。比如成都市场，基本面较好，但市民可支配的收入和供需关系空间狭窄，所以乐乎公寓适时主动收缩了在成都和武汉的市场。

租价和房价之间的比值。虽然联动的时间周期略长，但实际上它是正向关系，以北京市场为例，租金抗跌风险和增长空间，今天的高租价的确是受到高房价的牵引。

更长期的产业的情况和人口流出流入的情况。以15年到20年的产业发展，人口是极为重要的指标。

资本与资产。投资圈显露现金为王的理念，持很强的观望态度。募资困难、老项目退出、业绩回报不及预期等为题，造成上游一级市场的紧张。但整个租赁市场，头部企业仍将获得长期支持。大的业务层面去谈，以乐乎公寓为例，老股东及建信资产的合作投入都异常坚定。长租公寓集体建设用地将继续活跃，受资本诸多青睐；在垂直层面谈中小公寓（小B），乐乎公寓在广深地区发展时，有很多资产涌入，短期60个项目，有67%为新项目，即装完毕便交由乐乎进行托管运营。

罗意认为：资产端呈两极分化，大的会向头部、便宜、长的钱靠拢，小的会往小B去靠拢，长租不应该仅仅把我们的眼光看在头部的这2-5%的供给方身上，要让资产端的供给、资金匹配往前走。

2018=长租行业元年：

各地的产业政策从2017年顶层设计在2018年的渐次落地，2018年下半年，下沉至实际层面。

政府重视，有效推助市场良性运作。各地政府进行深入调研，是与产业同步推动发展。

市场教育阶段收官。行业发展至今整个长租公寓客户市场的教育几近完成，2018年的长租行业真正可以称其为一个行业，也是业界绝大部分同行的共识。

行业人才抢夺减少。通过市场洗礼、政策背书之后，更多优秀的行业人才进入长租行业。例如乐乎公寓，中高层几乎全部是在去年夯实，在今年完善人才梯队，这也是广泛的市场情况。

企业优胜劣汰的生命周期。在2018年存活下来的企业，必然是高度理性，关注内部成长，重视内核价值的企业。

纵观长租行业后的思考

罗意谈长租模式,他认为长租公寓在整个模式上是相对固化的，但在集体供地、民间创新上出现很多亮点，例如华南市场的城中村及多流通领域创新的品牌，如雨后春笋般地成长起来。层出不穷的新鲜将比较优势进行串联打通，在市场回归理性的过程中，成为产业分水岭的关键时期。

不同视角与轻资产对话

罗意谈起自己与三位朋友的对话。分别出自中介系，印尼创新团队，蚂蚁金服，贝壳战略投资。为他带来了三种获取房源的思路与视角。

中介：作为代理机构发问长租，为什么以前不进商住公寓呢？开发商和运营商的逻辑是相悖的，开发商要卖房子，他请运营商是讲故事，不是真正做运营，需求不同频，带来合作的隐患。

印尼创新团队：对于城中村，印尼团队是典型的代运营模式。由房东先招租，团队入驻进行品牌化，和C端匹配，其增长迅速，蚂蚁金服或将在A轮进行投资。

贝壳：充分渗透了链家、自如的基因，集中式公寓在人口密集度、房源密集度比较高门店，以门店为中心，1.5公里为半径获取分散式房源，从而提高单店的盈利能力。

罗意发问：数据显示，现在用于长租的有7500万套，但构成长租的占比是非常小的。存量市场挖掘的机会又在何方？我觉得这是值得业界朋友去思考的问题，当没有没有更多资金做增量，是否可以存量，是否能够进行匹配？

随风而去的包租疑云

包租这个事情究竟有多大空间？罗意是存疑的。他坦言乐乎公寓从2015年8月拿天使的时候就选择了做代运营，目前在8个城市有400多个项目，约6万间房，其中只有3个包租项目。他表示，二房东模式会停留在较小规模，包租并不意味着有未来，这也是行业同仁的共识。比如自如近期也在探索To C的代运营的模式。如果把体系内形成的品牌、渠道等能力释放给行业，或许是打通任督二脉的办法，当然重者愈重、轻者愈轻，也是行业的共识。

未来行业的三种模式

罗意与大家分享，他眼中的未来行业模式，主要总结为以下三个类别。

第一类是重资产运营，追求资产的价值，但是集体建设用地可能不在此列。

第二类是信息化服务的轻资产平台商，包括搭建渠道与商业合作机会的平台。

第三类是轻资产运营服务机构，例如乐乎公寓一端以很轻的方式控房源，另一端匹配价值链。他认为当下的价值更多是化零为整，统一推向市场带来匹配效益的提高，但是新阶段可能命题会发生改变。

轻资产头部的运营论

他谈道，乐乎公寓作为运营机构，不吃租差，不做资产，而是一个乙方服务公司，数往知来与各位同仁分享基于乐乎公寓多年“轻”势发展的新观点与新思考。

第一，为什么行业需要运营能力？行业从讲故事开始，进入井喷发展再到大批量阵亡，是否碰触了天花板？通过调研及引入咨询机构，罗意发现现在提供的运营服务，不是因为竞争加剧，而是因为行业多数品牌都没有运营能力的基础要素，很多的二房东其实以前就是一个批零关系，通过信息不对称拿到项目直接分发，不做装修。但是随着C端的需求往前走，进行被迫装修，装修成本加大，但不具备运营能力、收益管理能力。如今乐乎公寓将非常固化的链条不断地去做重复，不断进行PDCA。同时提升匹配效率。他认为我们的市场空间不是来自于竞争加剧，而且行业空间巨大的时期，并未走到需要淘汰大量从业者的阶段。

第二，行业从“房”往“客”转变。乐乎公寓现在单月的业务增长大概在4000—6000间，约几十个项目。过去的乐乎公寓在做托管业务时，是典型的以资产为中心，以房子为中心、招租为半径，出租率高就是优质运营。但再后续发展中，如果一直保持这样的逻辑，乐乎公寓作为乙方机构的含金量会逐渐走低，因为租客认定的是房子，而非品牌，而非乐乎。罗意认为随着规模的增长，随着供需关系的微妙变化，未来长租公寓的题中之意要从房向客转变。乐乎公寓7月26号上线的会员系统，近来有很多上佳表现。

第三，长租行业的运营不等于服务。罗意在演讲中，否定运营=服务的观点，他认为服务是运营的子集，首先提升交易透明度和基本服务保障，把运营从不及格做到75分。

乐乎运营减法四重奏

近来乐乎公寓在做很多的研究与尝试，罗意从认知层面进行了解读。以回答下面几个问题；乐乎对租客来说究竟意味着什么？整个行业的运营能力应该打多少分？罗意感叹，行业平均的运营能力多半是不及格的状态，乐乎在做完减法之后，为企业发展提出了四个努力方向。

第一，稳定可靠的产品（配套和安全）。长租公寓现象级问题便是透支了C端对市场的预期，长租品牌已经武装到了牙齿，但从更理性的角度去分析，也要让C端更加理性，需要匹配适宜同频的，稳定可靠的产品。

第二，人性化的规则设置。这里并不是讲超出客户预期的服务，对于人性化的规则设置，市场上很多机构都未能达标。对于设置繁复的收费机制，更像在设置交易的潜规则？

第三，高效透明的沟通。对于响应与解决问题，首先要把简单的事情做到相对可靠。

第四，合理亲民的价格。对于乐乎公寓而言，始终定位在民生产业，要做表里如一的品质生活空间。

演讲最后，罗意坦言，整个长租市场，还远远没有触及天花板。长租公寓的服务、运营距离发展边界还很遥远，竞争并没有达到敌军四面逼近,形势危急的地步，我们都还只是行业青春年少的孩童。他呼吁业界同仁，更冷静的审视自己，关注解决自身的问题，努力把行业不及格的运营做到75分，算是对行业有一个交代。