成都链家研究院5月楼市观察

一、“515”新政直戳市场痛点，非刚性需求显著下降

5月9日住建部就房地产调控问题约谈相关部门后，成都于5月15日迅速出台《关于进一步完善我市房地产市场调控政策的通知》，通过将限购对象由个人转为家庭、落户满两年后才能购房、离婚满两年后才能购房等一系列措施对房票进行强管控，力求一扫“落户抢房”“全家摇号”等非刚性需求凸显的市场怪象。“515”新政执行范围扩大至全市所有行政区域，并堵上此前市场中出现的一部分“钻空子”的现象。新政出台后，对成都住宅市场各个板块造成一定冲击，楼市热度迅速回落，市场多方日趋理性。

新房摇号中签率有望大幅提升。2017年11月底成都出台新房摇号政策后，公平公正的购房环境让“贷款难买房”的现象得到缓解，但购房者为提高中签率往往“一人买房、全家摇号”并同时在多个项目递交资料，导致市场真实需求被大量挤占，造成资源浪费、刚性购房难以被满足。“515”新政执行后，个人房票被统一规整至家庭并杜绝同时摇号的情况发生，辅以刚需优先摇号等举措，市场秩序显著向好，中签率有望趋于正常。

二手住宅成交难度进一步加大。数据显示，新政执行的5月第三周由于大量客户赶在限购前夜签单，致使链家实时成交量与前一周基本持平。但5月第四周新政完全落地，实时成交量环比断崖式下滑49.8%。作为衡量成交难易程度的指标，链家带看成交难度指数在5月第四周显著上浮，带看转换为成交的难度显著增大。

客户成交周期延长。从成交周期看，5月业主成交周期为50天，与上月持平；客户成交周期为30天，较4月延长3天。市场买卖双方观望情绪浓厚，市场交易节奏放缓。

业主价格预期持续走低。5月涨价业主人数占比降至25.0%。由于挂牌价微跌，先行指标下滑，业主看涨情绪渐淡，买卖双方博弈处于相对平衡状态，预期后续成交均价将稳中略跌。

投资需求被迫转移，公寓热度显著攀升。进入2018年后，尽管公寓市场整体热度较2017年年末有所回落，但年初五个月累计成交量环比去年同期增长62.6%。其中5月公寓成交量环比增加20.7%，同比增加41.3%，热度有所回升。

从成交均价看，成都新建商品住宅与新建商住公寓在2017年7月学历落户执行后价格出现调转：长期以来成都商住公寓成交均价多数时间低于普通住宅，但在“323”限购和后续一系列加码落地不久，公寓以“优区位、低总价”吸引了大量投资客和无购房资格的刚需群体，公寓市场热度开始攀升，价格随之上行，至2018年与新房成交价格剪刀差已较为稳定。商住公寓的特殊性在于它既拥有消费者实现资产增值的投资属性，又能满足部分无购房资格群体实现职住一体化的需要。但消费者在选购公寓时应理性选择交通便利且标的价值合理的产品，以确保其中长期租金回报率。

二、远郊新房占比突破新高，新增供应与上月持平

5月，成都远郊新建商品住宅成交量占比高达48.2%，达到有史以来最高值。其中，邛崃市以556.4%的成交量涨幅居于各行政区之首。由于远郊低密项目较多，导致业态中多层比重随之增加，继2015年2月后首次超过30%。