蛋壳公寓：守住质量关 提升新技术

在如今严格的行业调控背景之下，长租公寓领域同样也在经历冰与火的考验，一些品牌企业为了抵御市场寒冬开启了全新的攻守模式。蛋壳公寓成立于 2015 年，是中国知名的互联网长租公寓运营商，致力于用互联网方式改造传统的住房租赁行业。从2015年初创立至今三年时间，已进入北京、上海、广州、深圳等9地市场，管理近30万间公寓。

攻：合理配置资源+充分发挥互联网思维

随着市场的不断变革，长租公寓的持续发展越发受人关注。在长租公寓行业权威研究机构迈点研究院发布的《中国长租公寓品牌风云榜》中，蛋壳公寓已连续一年12个月蝉联榜首。2018年6月，在宣布获得1亿美元B轮融资不到三个月的时间，蛋壳公寓再次完成7000万美元B+轮融资，由国际知名的老虎环球基金(Tiger Global)领投，B轮投资方华人文化产业投资基金、高榕资本、愉悦资本、酉金资本、元璟资本以及BAI(贝塔斯曼亚洲投资基金)全部继续跟投。彼时，蛋壳公寓宣布将该笔融资用于产品的不断升级和服务的持续完善，同时大力优化整个互联网大数据系统、供应链系统，扩大品牌影响力。

在业内人士看来，以蛋壳公寓为代表的互联网背景的分散式长租公寓，优势在于容易快速复制崛起，变化灵活，且容易形成辐射面。同时，通过互联网技术的发展、专业化的房屋产品升级改造和服务，让越来越多的房东愿意将房子拿来出租，从而盘活存量房，为市场提供稳定持续的房源供给。

据记者了解，作为中国最大的独立品牌长租公寓运营商，蛋壳公寓在背后没有各种母体支撑的情况下，3年多时间获得迅速发展，得益于其独到的商业模式和发展逻辑，主要涉及高端的互联网大数据系统、供应链系统、服务体系等多方面。

在大数据系统下，蛋壳公寓通过商业智能中心体系，根据房子的区域、整套、单间三个层次，以及楼层、房况等30多个维度的数据节点，建立估价模型，这就削弱了蛋壳对传统房屋租赁中介能力的依赖。在这套系统的帮助下，蛋壳公寓进入新的区域和城市，能够以更快的速度了解当地房屋租赁市场状况，评估区域风险、出租速度风险、成本风险和收益风险，为自己制定合理的收房价和租房价,。

蛋壳公寓团队还组建了产品研发团队，为房间装修设计制定标准和实施方案。据相关负责人介绍，“公司主要面对的用户群体是年轻白领，他们对环保的材质、设计感十足的装修风格、社交需求的提升以及对网络、空调、电梯等设施的需求，都和过去有了较大的变化。我们根据年轻人不同人生阶段的需求，研发房屋产品，划分为整租、分租，对房屋进行改造，并不断迭代升级。”

此外，目前市场大部分房源分散程度高，个人房东可管理程度低，个人租赁合同等信息备案少、备案难的问题一直存在，而住房租赁机构化进程的推进，将有助于逐步解决上述问题。一些行业内机构在协助政府部门掌握第一手市场动态的同时，还能配合对租赁市场及租金价格开展实时监测，建立预警机制。作为唯一一家分散式长租公寓企业，蛋壳公寓也正在参与住房和城乡建设部启动的《机构出租住房性能评价标准》的编订工作。

守：保证健康居住 严控分期付款风险

在互联网时代，用户体验是最为重要的部分，不仅能够通过口碑传播带来流量，还能够通过评价体系掌握一家公司的发展命脉。因此很多互联网基因的公司都会比传统行业更加注重服务质量及用户体验，也会及时通过技术手段对服务进行更加有效的管理。

在服务体系上，蛋壳公寓对在包括维修、保洁等在内的团队制定出尽量精细的标准，以提升用户体验，比如确定保洁、维修服务的响应时间和服务水平，同时让用户可以通过线上系统追踪服务进展。未来这套供应体系和服务体系将会更加完善，这也要求蛋壳公寓需要不断向上游做出延伸。

蛋壳公寓将建立一整套服务数据智能体系，包括客服体系及 CRM 的更新及维护，还有保洁、维修等线上下单派单、效果追踪及评价体系的完善，同时在线下管控上大大提升用户体验。

蛋壳有一个质量管控团队，监督装修队按照设计标准进行装修，团队的设计师要从头到尾盯到最后。现在在部分装修耗材上，蛋壳公寓已经能够做到材料直供。同时蛋壳公寓的供应链体系担负着全国各地的装修、装配、物流、仓储等的网络协同调配和管理，正是这个庞大的系统支撑着目前全国40000个工地同时有条不紊地施工，包括硬装、软装的时间节点控制和流程安排，最大限度地减少了人为失误带来的风险。与此同时，在房屋产品研发、供应商管理、原材料升级、施工工艺管控、空气检测治理、房屋通风等各个环节进行全方位的管控和监督，保证每一间房屋空气质量合格。

提到分期付款的风险管控，蛋壳公寓相关负责人向记者表示，在与金融机构正式开展合作之前，金融机构将对蛋壳公寓进行严格的尽职调查，包括初期沟通、业务模式访谈、高管访谈、法律及财务尽职调查、业务数据等多个环节的确认和风控。达到准入标准后，金融机构才会与蛋壳公寓进行合作，明确资金使用用途，并签署协议。同时会明确给出蛋壳公寓的合作授信额度。

该负责人介绍，租客在申请“分期月付”产品之前，首先要与蛋壳公寓签订租赁协议，之后再与金融机构签订借款协议。金融机构会对租客的信用情况进行查询，通过信用审核后，将租客申请的借款，通过受托支付的方式支付给长租公寓运营企业，用于支付租客的房租。与此同时，金融机构会对应扣减长租公寓运营企业的授信额度。

蛋壳公寓的“分期月付”回款将按照与金融机构约定的用途进行使用。同时，合作的金融机构也会对长租公寓运营企业进行贷中检查，以确认长租公寓运营企业健康、正常的运营。

在与租客签订租赁协议前，会通过多种方式对租客自身的信用资质进行核查，尽量规避信用存在瑕疵的租客。

最后，蛋壳公寓方面提醒，市场上个别的小的金融中介与小公寓(二房东)合作的金融产品，往往在流程上、合规上存在瑕疵，会导致风险。而蛋壳公寓的“分期月付”，是一个严格的金融产品，既有金融机构对蛋壳公寓的风控准入及日常管理，又有对租客的信用风控。机构化运作的长租公寓企业与金融机构合作的金融产品是符合要求、流程标准、风险可控的。