万象美规模效应显现 彩生活规模、业绩双增长

目前，2018年年报披露已进入尾声，房地产板块作为市场热门板块，虽然整体热度有所下降，但是作为房地产衍生行业的物业管理行业却进入一个快速发展期。2017年，全国物业管理面积达195亿平米，据中国指数院预测表示，预计至2020年，全国物业管理总面积将达到243亿平方米，市场空间将超过8000亿元。

截止2019年4月，共有14家物业管理公司登陆资本市场，其中港股就有13家。而随着物业管理的逐步发展，行业集中度越来越高，2018年头部企业全年业绩表现可谓是十分抢眼，营收与净利润均实现了大幅增长，尤其是彩生活，全年净利润增幅高达121.07%，居行业首位。

彩生活作为登陆资本市场的第一股，它今年业绩之所以表现如此亮眼主要来自于收购万象美带来的在管面积收益及预售服务费的增加。说到万象美，就不得不说一下彩生活与万象美的“前世今生”。

万象美物业管理有限公司的前身是万达物业管理有限公司，旗下项目包括一般住宅物业、豪华住宅物业以及写字楼、SOHO等商业物业。早在2016年8月1日，彩生活母公司花样年联合深圳市幸福万象投资合伙企业和深圳前海嘉年投资基金管理有限公司组成的“花样年物业”，以20亿元的价格正式完成对万达物业管理公司100%股份的收购，但花样年一直以基金持有，并未并入其财务报表。2017年11月14日彩生活向其母公司花样年(1777.HK)收购万象美，2018年3月正式并表，成为彩生活的附属公司。

随着万象美的并入，为彩生活贡献了约2000万平方米的管理面积，使得其管理规模迅速上升。截止2018年底，彩生活合约管理总建筑面积为5.54亿平方米，已成为管理规模排名第一的港股上市物业管理公司。

据了解，万象美主要以中高端住宅及商业物业为主，与公司原有住宅物业形成良好互补，收购后所带来的规模效应及协同效应促进了公司业绩的进一步增长。据公司2018年年报显示，公司报告期内实现营业收入36.14亿元，同比增长51.26%;实现归属以母公司股东净利润4.85亿元，同比增长121.70%。

而稍有美中不足的是，万象美主要是以毛利率较低的包干制收入模式为主，并表后就使得该模式收入占总收入的比重大幅提升，进而拉低了公司整体的毛利率。报告期内公司毛利率相较于去年下滑了9.1个百分点至26.1%，净利率也下滑了7.2个百分点至14.3%，但从行业整体来看，依然处于中上水平。

此外，由于收购万象美时的交易金额较高，进而导致公司2018年债务规模也有所增长。但对于竞争激烈的物业管理市场来说，各公司想要迅速抢占市场份额，并购无疑是最好的选择。虽然收购万象美导致公司短期存在一定的财务压力，但是也处于可控水平，且从长远角度来看，此次并购的利远远大于弊。而且相比之行业内其他企业的高PE扩张，彩生活算是比较“保守”的。

值得注意的是，公司自2018年下半年以来已经逐渐利用自有资金偿还债务，财务负担也有所减轻。2018年年报显示，报告期末公司债务规模由中报的46.9亿元下降至36.6亿元，净负债率较中期下降了6个百分点至19.1%。同时，2018年末公司拥有银行结余及现金共计26.7亿元，公司在2019年1月初提前偿还债务6.9亿元，债务规模进一步减少，公司财务结构将进一步优化。

总体来说，彩生活通过并购万象美，不仅实现了管理面积的扩张、财务业绩的增长，同时，还进一步拓宽了管理项目业态，完善、优化了高端市场和商业物业布局。虽然万象美的经营模式毛利率稍低，但是其固定收费性质却为彩生活收入带来较高的确定性。