聚焦协作共赢 长租公寓资产管理研讨会在杭州召开

近两年，新一线城市、二线城市的“抢人大战”不断升级，而人才的净流入首先要满足的就是其房屋居住需求。

为了协助改善“新杭州人”的租房问题，进一步提高杭州城市吸引力，5月28日，国内领先的长租公寓运营商魔方生活服务集团邀请了近百位来自政府行业协会、保障性住房、国资国企、地产商等多位不同背景的行业专家，就当前长租公寓的标准化管理、精细化运营、发展趋势和金融服务等热点问题进行研讨，总结优秀企业的宝贵经验，携手探路长租未来。

系统保障：智“驭”公寓

分享嘉宾：魔方生活服务集团副总裁钱智康

作为全国连锁的品牌公寓运营商，魔方在2016年初正式进驻杭州，三年内在杭州开业门店近20家，包括直营、加盟、合资公司等多种合作形式。

魔方生活服务集团副总裁钱智康是本次研讨会的第一位分享嘉宾，他总结了魔方在过去十年的公寓管理经验和成功案例，就魔方公寓的全国性开发经验、人才的选、育、用、留，魔方阿米巴模式，智能管理，智能家居等成果进行分享。

“魔方在全国积累了超过50个城市的整合性市场环境分析、3000+物业勘测排房经验，最终化将经验判断转化成了数据判断，形成了行业独一无二的‘七维度标准化评估体系’，帮助开发团队及合作伙伴准确进行项目投资决策。”

对于魔方的阿米巴模式，钱智康也详细介绍了其中逻辑：“我们把每家店作为最小的利润中心，对每家店实施经营业绩的绩效考核和奖励，店长的收入和门店的毛利相关，同时要保证目标制定的科学性和考核的成功性。”

“魔方在研发、营建、系统、营销等方面也形成了标准化流程，可以直接复制到新进入城市和合作企业，携手合作伙伴共同发展。”

品牌保障：《2019长租公寓相对论》

分享嘉宾：房东东创始人 全雳

得益于国家顶层设计的政策扶持，作为全国首批租赁试点城市，杭州各类公寓企业蓬勃发展。直至2018年杭州出现首个“爆仓”公寓，让长租公寓的健康发展问题成为舆论焦点。

房东东创始人全雳通过自己多年在行业的实践和观察，对于2019年长租公寓的发展趋势，他提出四个相对论：专业租赁机构数量相对增加;相比酒店等其他住宿行业，长租盈利能力相对偏弱，投资周期相对偏长;有丰富运营历史的品牌型公寓融资成本相对降低;专业分工细化，轻资产管理相对爆发，在发展到一定阶段将会进行轻重分离。

全雳认为，现阶段长租公寓拼得还是资源获取能力。他指出了公寓投资创业中的四大财务陷阱，建议中小公寓企业转变思路，改变运营模式，学会抱大腿，积极与国家方向资产或行业龙头合作，减少人工并提升坪效产出，长短租结合降低闲置率，未来可选择转型或转让等。

“选择永远比努力更重要，别越位，别越界、思维可以跨界,专业分工，分享收益、合作共赢。”

运营保障：数据驱动—长租公寓运营提升

分享嘉宾：魔方生活服务集团运营副总裁郑舒燕

关于长租公寓的运营提升秘诀，魔方生活服务集团运营副总裁郑舒燕给出了关键思路：通过数字化运营，形成数据融合和智能应用，达到效率提升。

魔方从业务流、信息流、数据流、资金流等环节的数据融合，形成了运营管理全过程的远程实时监控和反馈。在智能化应用方面，大规模使用计算机视觉分析技术和物联网技术，精确解决公寓人员管控问题，降低运营风险，提高公寓管理安全性。

“通过数据驱动，主要可以降低运营成本、提高投资决策效率。魔方作为头部企业，我们希望节省大家的时间，不要再反复探索我们做过的事情，我们告诉大家我们的经验，这样会更省力。”

金融保障：机构投资者眼中的公寓投资

分享嘉宾：燕邻资本公寓投资部董事总经理吴佳敏

由于长租公寓行业前期投入大、回本周期长，很多公寓企业面临着资金承压和退出渠道受限等多重难题。燕邻资本作为专业的公寓REITs管理机构，在此次分享中给出了最新的金融服务解决方案。

吴佳敏认为公寓会经历物业包租、租地开发、购地开发、REITs发行四个阶段，并介绍了不同阶段下燕邻资本与国企、开发商、运营商等不同主体之间搭建的合作模式，通过基金形式对长租公寓产业资源进行整合。

“由于长租公寓的资产特性(现金流稳定，抗周期强)，我们判断后期会有更多像燕邻一样的机构投资者会加入到这个行业，从而实现机构与机构之间的退出通道。”

现场精彩Q&A

主题分享结束后，现场嘉宾仍然意犹未尽，与魔方的互动环节也是干货满满。

1. Q：长租公寓的收益管理是怎么做?该如何做?参考指标有哪些?

A: 我们讲长租公寓的收益管理，我认为，核心指标无外乎就是整个房价。我认为我们要看平均房价，更多的是要看新签约房价。收益管得好不好，在于新签房价控制得好。

第二个就是到期合同占比，每个到期合同占比需要占一家店全部在租合同的一定比例以下才是健康的。

第三个就是出租率，出租率一定不是房价越便宜出租率高即可，所以出租率占比和到期合同、房价要形成一定的匹配，这是比较好的。当然还有成本。要谈这个，要花很长时间。收益最大化就是收入部分要做到最大化。

2. Q：魔方的门店人员是怎么配置的?对门店的店长、管家怎样进行绩效考核?

A: 第一个人员的匹配，目前我们的人房比是1：100，有些店房量比较大的是1：150。魔方认为，层级越多，管理起来的效率越不高。另外店总要偏销售型的人员，但销售型人员在偏执行客户体验和服务层面不是很好。因此我们要在客户体验和服务层面定标准。

第二个是对店总的考核，怎么给奖金的部分，第一个是底薪的部分，要想长租公寓是效益最大化，底薪不能很高，因为底薪很高没有动力，而且奖金要和租期挂钩。

另外就是安全，魔方有16项安全质检，只要有一项不达标，这一部分的奖金一票否决。我们叫屁股决定脑袋，制度会驱动他知道哪个事情最重要，安全这件事情上比收入更重要。

3. Q：魔方未来的方向是轻资产吗?会往平台方面转吗?

A: 未来魔方的发展方向是轻重并举，我们会加大轻资产的投入，我们的合作模式多样灵活，除了加盟，我们也接受自有品牌，进行托管或者代运营的服务，魔方给到全套的IT系统、运营管理以及运营人员。另外我们的智能安防系统、运营管理系统都可以单独合作，提供专项解决方案。

活动结束后，嘉宾们来到魔方公寓杭州火车东站店进行参观，亮丽的公区和年轻化的公寓产品设计吸引了大家的拍照、交流。魔方公寓杭州火车东站店2016年开业，由于交通便利、店内增值服务和瑜伽室、健身房配套设施完善，一直保持着良好的出租率和客户满意度。

现阶段，建立以租赁房为代表的房地产长效机制已成为业界的共识。魔方希望通过联合不同企业和机构，发挥专业运营优势，真正为资产所有者和合作伙伴创造价值，从而更加持续、稳定地为都市新青年提供美好居住生活。

 

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