高力国际深度解析－消费者如何重塑物流地产版图

中国物流业的格局正随着强劲的消费需求，蓬勃发展的O2O零售以及日益成熟的大数据技术正在悄然改变。仓储设施正逐渐下沉并更加接近消费者。

高力国际华东研究部针对O2O新零售市场快速增长的新形势下的一系列变革，如近期零售商不断加码前置仓、前置微仓和冷链设施的布局，以满足高效物流配送的需要。并结合当下消费者强劲的需求，生鲜市场的高速发展等具体方向，总结了大家会面临的挑战和机遇。并通过专业的视角，给出了一系列全方位的建议和规划。

消费需求驱动物流行业发展

2018年中国经济虽然面临着一定的下行风险，但全年人均可支配收入和人均消费支出同比增速高于GDP增速，分别为7.8%和6.8%。在中央政府减税降费(个税和增值税改革)的利好下，消费需求将成为推动中国经济发展的主要驱动力。根据eMarketer的研究数据显示，在消费需求不断增长的影响下，2019年预计中国将超越美国成为全球最大的网络零售消费市场。之后，中国网络零售额将继续保持较高增速，2018年至2022年间年均复合增长率将保持在6.9%的水平。

在风投资本的助力下以及大数据驱动技术的赋能下，线上线下相融合的新零售行业正迎来飞速发展。近年来以阿里巴巴、京东和苏宁为代表的中国网络零售巨头正不断加码线下、寻求业务扩张。不断增长的消费潜力在未来几年内将会继续推动中国物流行业的蓬勃发展。

提高规模经济，降低经营成本，提升物流效率

作为衡量物流产业效率的关键指标，中国的物流业成本近年来有所下降，占2017年GDP的14.6%。但中国物流与采购联合会的数据显示，这一比例仍高于美国同期7.7%的水平，表明中国在提高物流效率方面仍拥有巨大潜力。物流效率的差异主要来自于高库存及管理成本。然而，在旺盛消费力的推动下，未来几年物流企业的物流配送速度将会提升，随着库存周转率的提高，库存和管理成本将会降低，由此提高我国物流业的效率。

现有市场中参与企业之间的并购也有助于提高整体效率。中国主要快递企业的快递业务收入占比 从2016年的24.7%增长到2018年的27.0%。市场整合应有助于提高规模经济，降低经营成本，由此实现整体产业效率的提高。

前置仓将进一步贴近消费者，并将向一线城市周边及二线城市扩张

为提升消费者的忠诚度与满意度，电商与第三方物流企业不断加码城市甚至行政区层面的前置仓(FDC)布局以提升运输效率。前置仓位于区域分拨中心(RDC)与消费者之间，以缩短货物运输距离，其选址与运营通常受电商对该区域消费者的大数据分析驱动。

截至2018年底，中国电商领导者之一京东已在全国建立了550个仓库，较2014年的123个有了巨大的提升。此外，京东前置仓覆盖的城市数量已从2014年的12个跃升到2018年的28个。

包括顺丰和京东在内的中国主要零售商战略性地将大量前置仓布局于一线城市附近，而对成都、重庆、武汉、郑州、青岛、济南、福州和厦门等中产阶层人口巨大且消费能力充足的二线城市覆盖力不足。为应对这一缺口，零售商和物流地产开发商应在以上城市积极寻找前置仓的发展机会，以满足不断增长的需求。同时建议零售商与开发商建立战略伙伴关系，以对冲潜在的开发风险。

未来一至两年，电商领导企业在成都的自建仓储设施将投入使用，届时将释放出位于新都、青白江、龙泉驿、毗都等绝佳地段的大量可租赁仓储空间。潜在租户应迅速采取行动、尽早锁定所需的租赁面积。此外，重庆、西安和武汉的新增供应充足，零售商和第三方物流企业应借此机会谈判获取优惠的租金和租赁条款。

前置微仓（Mini-FDC）：从最后一公里到最后一小时

作为推动送货速度和提升网上购物体验的重要一步，零售商正在建立一个超越前置仓的微型仓库网络，即前置微仓。其目标在于减少库存，增加日常用品和货物(如电脑、通讯和家用电子产品、快消品、新鲜和冷冻食品)，并使其与目标客户之间的送货距离缩短到3公里内。

大数据技术使零售商能够准确预测需求最高的产品，并在前置微仓中提前囤货。在这种情况下，交付时间可以缩短至一个小时或更少。

零售商同时将这些前置微仓作为便利店，并积极制定其扩张计划。这使前置微仓成为线上零售商走向线下的战场。例如，苏宁将苏宁易购作为其便利店和前置微仓的品牌进行运营，门店数量从2017年的23家激增至2018年的4177家，增长了182倍。包括阿里巴巴和京东在内的其他重量级企业都采取了包括并购在内的战略措施，以应对未来激烈的市场竞争。

生鲜市场推动冷链加速发展

过去五年中，消费者对于高品质与安全可靠的生鲜需求大幅增长。作为消费频次最高的产品类型，零售商未来对该市场的关注度必然会不断增长。根据前瞻产业研究院的预测，2018年全国生鲜行业网络交易总额已达人民币2,103亿元(312亿美元)，并将于2020年增长至人民币3,407元(508亿美元)，2018-20的年复合增长率将达27%。

但相比需求的增长，中国的人均冷链仓储量仅为约0.1立方米，与发达市场的人均水平仍有较大差距。强劲的需求与有限的设施使零售商与物流企业开始加速对冷链仓储与设备的投资。苏宁作为中国市场的电商领导者之一，便于2018年发力冷链仓储，截止年底已拥有46个冷链仓并覆盖全国179个城市。我们预计冷链市场将于近期获得大量投资，并迎来快速发展机遇。

2019-2020年，受前置仓与前置微仓需求的增长以及仓储用地供应极为有限的驱动，预计一线城市的仓储租金仍将保持高速增长，年增长率应保持在4%-8%。同时，旺盛的租赁需求与持续改善的基础设施应使投资人对于优质仓储资产的投资情绪保持乐观。因此，未来仓储物业的开发与交易将不断走高，从而使资产的流动性提升。优质仓储资产与用地将持续受到投资人青睐。

我们预计一线与主要二线城市及其周边城市仓储资产的资本值将保持走高态势，而收益率将因此不断下降，即使租金亦将维持上升趋势。高力国际的数据显示，全球重要的物流地产市场，例如鹿特丹、新加坡、蒙特利尔、芝加哥与亚特兰大等，其物流地产与写字楼资产之间的回报率差距非常微小，甚至为负值;而在国内市场，写字楼的回报率则通常远低于物流资产。因此从国际经验来看，中国一线城市与主要二线物流中心城市(例如武汉、郑州、西安与成都等)，未来其物流资产价格的增速应超过租金水平增速，从而压低资产回报率。

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