疫情之考:蛋壳公寓的挑战与机遇

疫情之下，社会经济因突然而至的“黑天鹅”踩下了急刹车，尤其对于高周转、低盈利的长租公寓行业来说，更是迎来全行业的生死危机。

此前，在房住不炒的大势中，长租公寓以新兴行业的姿态搅动万亿级租房市场，满足了城市新生代群体对生活品质和租房理念的升级。但面对复杂的供应链条与多元的服务场景，关乎民生的长租公寓不时卷入舆论的漩涡。

某种客观上看，本次疫情充当放大镜的角色，对此前高速增长的长租公寓行业进行了扫描与透视。拥有政策加持的长租公寓行业，其困于何处？又作何解答？

租客渴盼的“租售同权”

遭遇现实尴尬

“疫情过后，你最想做的第一件事是什么？”对于这个热议话题，一名网友以“我一定要买一套房”引爆了泪点。

这位网友吐槽：春节从工作的城市回老家，没想到疫情会这么严重，也没有过多拿换洗衣服和鞋子，结果大年初二便不让随便走，“等到正月初三想回城里，结果群里说租的房子不让回，只有房子的主人拿身份证或房产证才可以。”

在这场“宅在家里做贡献”的特殊时刻，诸多城市围绕房子的防控战疫打响，但对于多数“城漂”的青年人来说，这种管理似乎并不友好。

管理不友好的原罪并非起于防控，面对人流大、租户杂乱的管理场景，出租屋与租客不可避免的成为管控的重点场所与人群，也无怪乎“城漂”们发出买一套房的切身感慨。

疫情中催生的置业观念，似乎与让房屋回归价值使用的政策南辕北辙。2019年5月，《国务院2019年立法工作计划》中明确，住房租赁条例被列入2019年立法工作计划，希望通过使用价值的回归、租售同权的预期，逐步转变中国人住房购房的传统观念。

这种观念的形成对社会人才的良性流动、楼市的健康发展有积极意义。从欧美发达国家的城市路径来看，发达国家的租赁人口占比在30%以上，而目前我国租赁人口占比仅为12%。但不容小觑的是，这12%的份额已经形成了万亿级的广阔市场。

这个散乱的万亿级市场密切关乎民生，城市通过租赁市场留存新生代来激活城市活力。但长期以来，中介虚假房源、出租屋品质差、房东随意拿捏租户等痛点屡被诟病。

在“租购并举”导向和市场需求刺激下，长租公寓逐渐兴起，成为解决租赁市场痛点的新方案。跟传统房屋中介不同，长租公寓是专业化的机构住房租赁企业，通过将集中收购的房源，进行统一的装修改造、配齐家具家电，并提供包括保洁、维修等多种租后服务的形式，让消费者在租房过程中获得更优质的产品和服务体验，并以此赚取租金差价和服务费用。

长租公寓是针对传统租赁市场痛点的精准狙击，拥有广阔市场，但跟欧美等国家成熟的租赁市场相比，国内长租行业仍处在发展阶段的初期。 长三角地区一长租公寓负责人表示，现在整个行业普遍处于亏损状态，“长租公寓利润很薄，只有通过扩大市场占有率与高效率的管理来尽可能摊销成本，才能真正实现盈利。”该负责人坦言。

长租公寓行业“急刹车”下

显现政策“瘠土”

如该负责人所言，长租公寓行业以新兴行业的姿态搅动万亿级市场，但通过“烧钱换规模”扩大市场占有率的打法，让该行业“一半火焰，一半海水”。

一方面，2016年开始，伴随政策刺激和资本进入催生的热潮，众多创业者涌入长租公寓的赛道，在短期内形成供给突起的“繁荣市场”。另一方面， 部分中小长租公寓规模扩张、拿房的价格、速度和规模超出自身承受的水平，加上自身实力和运营能力不足，不少长租公寓企业游走于暴雷边缘。

“行业系统性缺少资金与政策的实际落地难，此前都隐藏在繁荣之下。”一业内人士透露，本次疫情中，依赖高周转的长租公寓遭遇全行业的“急刹车”。无论是蛋壳、自如等头部长租公寓企业，亦或是中小型长租公寓企业，在疫情的“放大镜”效应中，接受了社会的多维审视。

“深度链接业主、租客，通过优化用户体验逐步提升运营商的收入结构及利润空间，长租公寓可以说是一门典型的长期生意。”该业内人士认为，长租公寓产业链条长，服务场景多元，这也就意味着利益关联方多，平衡各方诉求难。

以蛋壳公寓为例。在疫情中延迟复工意味着人口流动性的减弱，而租客群体是人口流动性最大的一个群体，这就将防疫工作的压力转到租赁行业。对于拥有几十万租客的蛋壳公寓来说，其压力可想而知。

从为武汉抗疫医护人员提供免费房源、压力之下寻求房东免租期支持，到业内罕见地提出全体租客疫情补贴政策,涵盖在租、续租、新签、安置等全量租客、为无法进入小区的租客安置住处、返城复工租客的保障举措，为返城复工的租客开通绿色服务通道……蛋壳公寓在力求三赢模式的找寻中依然难免陷入争论。

“在‘黑天鹅’面前，企业的自救与他救措施就尤为明显，对于长租公寓来说，目前在疫情中未迎来包括政府在内的‘他救’途径，而在此前的发展中，资金与政策也很难落地到企业本身，更多的则是对企业的约束。”上述长三角地区某长租公寓负责人坦言，尽管企业花费大量资金用于房屋装修升级，但牵扯到的供应链条长、难预料的场景多，很难从官方金融机构拿来低成本融资。

疫情催生全行业数字化转型，

长租公寓危与机并存

尽管长租公寓行业仍面临诸多的发展难题，但此次疫情大考之下，长租公寓市场对租赁市场的规范化管理与数字化水平，亦是一次全方位校准。

“长租公寓的疫情遭遇并非全是坏事，而是危与机并存。”业内人士这样分析，疫情下的舆论漩涡，让社会有更多的目光聚焦在行业，对后续政策的实际落地有助推意义；而疫情的极端时刻，也让长租公寓的数字化管理水平和能力得到社会审视，体现了长租公寓的长期价值与未来生命力。

本次疫情中，租客作为城市流动人口主力，带来系列防控难题。对于机构化、规模化运营的长租公寓来说，数字化管理与精细化管理本身就是企业能否盈利的关键，也为疫情防控起到有力支撑。

以此次免租期风波下的蛋壳公寓来说，春节前启动安全告知，通过官方App、微信、微博等平台，向用户推送疫情防护指南，1月28日向所有租客推送返乡出行信息登记链接，调动管家定期联系租客。疫情期间，利用智能化、规模化优势，协助政府和社区抗疫、为进不去小区的租客进行安置。疫情后期，为返城租客提供在线服务、复工保障等多项举措。

“企业可以通过智能系统，充分了解租客的居住状况；通过互联网大数据赋能，可以为租客提供在线看房、签约、入住一体化，租客也可直接在线缴费、报修等，基础可实现全程线上化操作。”蛋壳公寓负责人表示，作为专业运营者，精细化的大数据管理，在满足租户需求的同时，做好与政府的对接，积极落实社会防控责任。

再者，有不少观点认为疫情中“租售同权”的政策难落地。究其原因，就在于单个群体在争取权益的成本过高，让不少租客望而却步。对于长租公寓这种企业化运作机构而言，做好服务、为租户和业主争取长期利益，是在同质化竞争中脱颖而出的关键，也是保障租户权益的助推器。

在互联网深刻改变商业逻辑的年代，长租公寓行业利用数字化手段，助推了租赁市场的透明公开与服务升级。

“疫情之考，也给予了长租公寓行业新的机遇与课题，对于这个关乎民生的行业，能否在平时就厘清权责，让业主、企业、租户三者之间形成符合三方利益的平衡点？”一名业内人士认为，对于政府积极引导的行业，面对长租公寓高周转、低盈利的行业特性，能否在特殊时期给予税收减免、提供长期资金支持等政策倾斜？

长租公寓的困与解，仍需社会多方共同给予答案。

 

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