专访招商蛇口：创新引领，产业生态体系构建与升级的深度探索

近年来，随着产业高质量发展步伐的加快，作为推动经济发展和社会进步的重要载体，产业园区应积极承担起高质量发展的重大使命，以创新发展的目标，为产业发展注入更多创新动能。

在6月26日召开的2024第十届方升产业园区大会上，方升研究总经理余洪波在大会期间专访了招商蛇口产业园区事业部副总经理齐子元，围绕构建高效产业运营体系、推动新质生产力创新、协助区域存量资产突破发展瓶颈等核心议题展开了深入探讨。

（招商蛇口产业园区事业部副总经理齐子元接受方升研究总经理余洪波采访|图）

作为我国改革开放的起点和首个真正意义上的产业园区，招商蛇口在产业园区运营领域的经验积累与模式创新对于整个行业而言，无疑具有举足轻重的借鉴价值。

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创新转型，大势所趋

余洪波：作为一家在产业行业深耕 45年的标杆央企，招商蛇口在产业行业积累了非常丰富的实操经验，对整个产业行业的发展、趋势有着非常深刻的理解，请您和我们分享一下当前产业行业的市场发展情况？

齐子元：当前，产业园区正经历一场全局性的创新升级。传统发展模式正在被颠覆，产业园区不再仅仅是单纯的工业区，而是变成了集产业、科技、人才、金融等多种要素于一体的综合性区域。

这种变化，既是行业自身发展的需要，也是新时代经济发展的必然要求。如果继续停留在过去的思维模式，按照泛化的发展路径去推进，园区未来的路只会越来越难走。

观察当前园区的发展现状，招商难、运营难等问题尤为突出。为了摆脱这一困境，我们必须回归产业的根本，积极接纳并融入新兴生产力，并借助新动能、新产品、新服务的力量，勇敢地迈向“新”的征程。

在新动能的培育方面，我们应聚焦产业变革的核心环节，紧密链接科技创新资源，积极推进科研成果的有效转化。以此为基础，构建科技创新的全新模式，为园区的发展注入新动能。

在新产品的开发方面，我们应聚焦新兴产业赛道的主题园区，坚持以满足客户需求为核心导向，通过产品层面的创新举措，有效承接并驱动转型创新的内在动力。这两年很火的“复合型都市园区”就是主题园区的一种具体形式。

而在新服务体系的建立方面，我们必须着力构建一个有利于创新型企业迅速发展的产业生态环境，确保企业能够在优质的环境中实现健康、快速的发展。

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新时代下，标杆央企的责任与担当

余洪波：现在正处于百年未有之大变局中，国央企的压舱石作用进一步凸显，请问招商蛇口在产业发展、经济发展上肩负了哪些责任？在多重压力交织的大背景下，请问招商蛇口如何实现产业的高质量发展？

齐子元：现阶段，中国正致力于构建全新的发展格局。在此背景下，站在招商局集团“第三次创业”新起点上的招商蛇口也在积极探索产业园区的转型创新之路。

经过近年来的探索，招商蛇口不断总结转型创新的实战经验，并将其提炼为五大抓手：一是聚焦数智科技、生命科技、绿色科技、智能制造、文化产业五大赛道，通过在这些领域的战略布局，加速实现对战略性新兴产业的培育和发展；二是联合共建创新中心，在园区内引进科技创新主体和产业化基地，推进科技成果孵化与产业落地场景对接，搭建起科技创新与产业发展的桥梁；三是持续强化科技产业投资，通过推进产融结合，聚焦科技创新投资优质标的，为产业园区的发展提供有力支持；四是持续锻造资产管理能力，通过完善的园区运营管理和企业服务体系，充分发挥REITs平台优势，实现园区资产组合优化和产业运营能力的提升；五是打造特色主题园区，在全国范围内围绕特色主题打造主题园区，以体系化、专业化的产业服务体系，为我国产业园区的发展提供新的模式和经验。

余洪波：据了解，招商蛇口早已布局轻资产赛道，并且取得了非常多优质成果，在您看来，布局轻资产赛道对集团层面有哪些价值和意义呢？在园区空置率进一步走高的当下，请问招商蛇口如何通过轻资产运营帮助区域存量资产走出发展困局？

齐子元：早在2021年，招商蛇口就提出了“三个转变”的转型思路。其中，产业运营更是推动招商蛇口从开发为主向开发与经营并重转变的重要业务板块。

在这个板块中，我们对产业园业务的战略判断是：未来产业园区的重心将在经营，而非资产。因此，轻资产运营成为了我们转型成功的必然选择，也是我们保持行业领先地位的关键。

过去几年里，招商蛇口始终聚焦于城市深耕和央地合作，通过轻资产园区的委托运营，我们不仅实现了产业园区管理规模的持续增长，还创新性地推动了体系化的产业咨询输出，重点城市中的产业品牌也因此打响。

未来，我们将继续在重点区域和重点城市推进轻资产合作，以产业运营为主导，输出招商蛇口的产业园区全链条专业化能力。另外，我们将有针对性地帮助区域存量资产找准赛道、找准定位，升级产品和招商运营策略，通过市场化的方式实现园区存量去化，实现园区的高质量发展。

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专业产业运营体系，助推新质生产力腾飞

余洪波：当下，轻资产热度持续走高，招商蛇口之所以能够成为国内首批基础设施REITs 之一，与其优质的产业运营能力紧密挂钩，请问招商蛇口是如何构建产业运营体系的呢？如何通过产业运营服务体系推动新质生产力的发展呢？

齐子元：在长达45年的产业园区运营历程中，招商蛇口积累了丰富的实操经验，并逐步形成了一套体系化、专业化、标准化的产业运营体系，确保了运营的高效与稳定。

为此，我们将这一套经过时间论证的宝贵经验编撰成册，形成《招商蛇口专业化产业园区运营体系构建与实施方法》，在今年的园区大会平台发布，与行业分享。这份报告不仅深刻复盘了招商蛇口多年深耕细作、引领行业前沿的辉煌历程与宝贵经验，更是我们在行业中坚守初心、保持创新的体现。我们希望这些经过时代验证的实践与我们对行业未来的思考，能够作为一个发展样本为行业提供参考价值。

除此之外，招商蛇口还积极响应行业发展趋势，主动调整策略，从两个重要维度对产业运营服务体系进行全面深化与创新，以切实举措助力新质生产力的蓬勃发展。

首先，我们全面推进“一园一策”发展战略，为每个园区量身打造符合其特点的产业发展方向，并围绕这些特定的产业方向，深化产业招商和运营工作。这一战略不仅确保了每个园区都有明确的产业定位，还紧密贴合其所在城市的既有产业基础与发展规划，更前瞻性地顺应了产业升级的浪潮，为新兴生产力的孕育与壮大构建出了创新土壤与生态环境。

其次，我们在全国范围内倾力打造一系列“主题园区”，并为其量身定制了“一套清晰的产业定位、一套明确的产业组织体系、一个针对性强的产业载体、一个完善的产业配套体系、一个落地的产业运营服务”，全方位、深层次地赋能新质生产力。

余洪波：产业赛道的变化还在继续，请问您认为未来产业园区的发展趋势会是怎么样的呢？为了应对快速变化的市场环境，招商蛇口的发展战略将会发生哪些变化呢？

齐子元：如今，园区发展已经迈向了4.0大关，由最开始的劳动力驱动、租金驱动，到资本驱动、服务驱动，今天已经来到了创新驱动。站在新质生产力的视角下，产业园区的转型创新是大势所趋。

未来，招商蛇口将始终坚守初心，秉持既定战略，围绕“做企业创新成长的时空合伙人”定位，从“时间投资”和“空间运营”的维度，为企业成长的全生命周期提供服务；坚定从“物业空间运营商”走向“产业发展运营商”的转型步伐，持续深化和完善产业园区的“投融建管退”全链条业务能力体系，助力构建新质生产力，推动经济的持续健康发展。

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