保交楼"绿城模式"探索房地产纾困新路径

资讯 TOM 2025-02-18 18:01

近日全国住房城乡建设工作会议披露，2024年全国交付住房量达到338万套，保交楼专项借款项目总体复工率达到99.9%，完成既定目标。

保交楼取得阶段性成效，离不开纾困机制的不断完善与发展。与此同时，AMC、地方城投、代建企业等多类型主体入场，对出险房企、烂尾项目等各类纾困对象"注入生机"，最终实现对项目的盘活和交付。

围绕纾困的保交楼工程仍将是未来阶段房地产的一项重点。越来越多企业将进入纾困领域，从金融、建设、运营、销售、服务等多领域助力保交楼工程，以寻求其中广阔的市场潜力。例如代建领域，围绕保交楼项目、保障房项目的需求在近年呈现爆发性增长。

一方面，积极助力"保交楼"，是当下房地产企业践行社会使命的应尽之力；另一方面，"保交楼"带来的增量市场空间，能充分推动资方代建业务的发展。代建企业大力入局不良纾困，绿城管理纾困"超千万"引领模式创新当前，越来越多主流代建企业响应"保交楼需求"，大力入局不良纾困项目，成为"解决社会问题的人"。

绿城管理早在2022年初便提出将"资方代建"作为"3+3"业务模式的重要组成部分，并持续在"保交楼"中积极作为，致力让各方参与者实现共赢。目前，绿城管理已在广州、杭州、重庆、武汉、南京、无锡等地签约并推进数十个项目的纾困工作，落地纾困保交楼业务总建筑面积超过1000万平方米。

2024年，绿城管理"首批纾困项目"迎来盛大交付，包括江阴澄江明月、广州阳光半岛、广州江府海棠等在内的重点项目均保时、保量、保质交房，赢得业主青睐。而截至2024年，绿城管理的政府代建业务累计交付量已达到约6390万平方米，为近42.8万户原住民改善了居住生活环境。

（绿城管理首批交付纾困项目）

与知名AMC（资产管理公司）和地方国资合作，是目前绿城管理入局纾困项目的主要方式。

例如绿城管理与东方资产合作了昆明云筑臻邸项目，与长城资产合作盘活武汉桂湖雲翠项目，与中国人寿在珠海合作了港珠澳未来城项目，与余姚市国资委旗下投资公司合作纾困云湖尚府项目，都成为项目纾困的典型案例。

（绿城管理部分不良纾困项目）

伴随以绿城管理为代表的头部代建企业深度入局，"代建+"已成为当前项目纾困的主流模式。

在其中，AMC和城投等资方负责不良资产处置与重组，代建企业则介入前中后端，担当辅助调解、研判支撑、规划调改、开发建设、产品打造、价值变现、运营销售等更为多维度的角色。

也正是因为角色更为丰富，同时纾困项目涉及地方政府、金融机构、开发商、供应商、购房业主"五方主体"的利益再平衡，情况处理更为复杂，因而纾困业务对于代建企业的综合能力要求更高、更全。

"围绕纾困业务综合能力的提升，绿城管理也一直在思考‘代建+'模式的创新可能，探索基于纾困各环节的优化和增效，带动整体能力上的提升。如果代建端的这套创新持续演进，或将是中国房地产纾困新模式的重要一极。"绿城管理相关负责人表示。

绿城管理探索纾困新路径

房地产纾困虽然潜力巨大，但却是一块难啃的"硬骨头"。

从现状来看，各方对资产遴选、盘活策略、风险控制等关键方面都要求严苛，并且在纾困初期来自土地、规划、资金、供方矛盾、工程质量、债务纠纷、销售客诉等诸多方面的问题，复杂且困难。

例如武汉的知名项目——当代集团出险后留下的天誉项目（现名"绿城•桂湖雲翠"），原开发商出险流动性危机，背后财务状况复杂，与原供应商之间的欠款多、与小业主的矛盾深，项目也陷入销售困境，难以继续运营。

而当前像这样的项目并不少，困境地产项目就像"乱麻"，难题环环相扣，需要找到症结并逐一解开。

"54321"，基于市场深刻洞察和丰富实操经验，绿城管理曾以5个数字，总结项目纾困的主要五个着力点：围绕"五方主体"的利益再平衡，关注风险隔离、资金保障、政策支持、总包配合"四大要素"，促成地方政府、金融机构、代建公司"三个推手"齐心协力，以主要的"两种模式"（针对品牌焕新销售型物业的全过程开发委托管理模式、无上述要求物业的工程代建管理模式），达成最重要的那"一个目标"——保障产品和服务品质满足政府批复文件要求，交付到业主。

其中，"产品、品质"四字不仅是纾困的核心目标，也是纾困工作中实实在在的难点和重点。

例如上述武汉的困境项目，其原规划为一个高端商品楼盘，房屋设计面积大、装修贵、总价高。在楼市下行阶段，项目的销售迟缓，建设也陷入停滞。

2022年，长城资产全面接管项目公司，并携手绿城管理开展项目纾困。团队基于对市场的深度调研、对项目的充分评估，认为盘活项目的一大前提是"调规"。

但改动或引发已购房老业主的反对，能否通过地方政府规划部门的审批也是关键。因而找准结症、对症下药，纾困团队全力开展与地方的沟通，积极与业主合理谈判。

在此过程中，绿城管理由于常年稳居代建行业规模和市占率第一位，并且在纾困方面有诸多成功案例和丰富经验，"龙头"的品牌背书，叠加专业的开发管理团队、强大的供应链资源等优势，使得多方对绿城管理给出了高信任度，大幅推动了纾困服务的开展。

（绿城管理连续八年蝉联代建企业TOP1）

最终，沟通谈判成效显著，在多方达成共识的基础上，武汉项目正式更名为"绿城•武汉桂湖雲翠"，开展了多次调规和爆破作业，以满足地质和规划方面的严格要求，并符合当下市场要求，顺利推进项目重启。

为了满足消费者需求、提升产品竞争力，项目还进行了多轮的产品迭代升级，优化各个细节。

例如，针对桂湖雲翠项目"武汉主城区最后一块二环向南一线临湖临湖低密纯住宅用地"的稀缺资源，绿城管理深挖优势，规划形成了"两园两轴三芯七境十景"的景观格局，实现约40%景观绿化率，2.53低容积率，75%户型皆可瞰湖。

甚至桂湖雲翠还大胆向"准四代建筑"的标准打造，在户型空间设计方面，采用超高空间的设计理念；巧妙消除建筑结构中的转角廊柱，实现了270°的开阔观景视野；在立面采用大量"曲线元素"，形成云朵般流畅柔和的线条，使建筑形态如流水般圆润柔和，打开生活无限的风景。

（绿城·武汉桂湖雲翠桂湖十景园林实景图）

此外值得一提的是，在总占地约12.7万平方米的项目范围内，桂湖雲翠规划了"超2万方全维实景示范区"，创造了武汉几乎独有的超13万方内外双园风景园林；配合"大师级双下沉庭院"，入眼便是月华宝院、名贵原石、赤松点缀其间，充分演绎了武汉高山流水在地文化；"4000方海派会所"不仅引入武汉住宅园区首个壁球馆，与行政酒廊、瑜伽室、健身房、私宴厅等空间，融合社群生活运营，革新高定生活体验。在此基础上设计的"酒店式归家礼制"则从一园门庭开启，归家入口与地下星幕光厅，为璀璨归家生活拉开序幕。

以湖为畔、引水入园，超2万方园林景观、4000方海派会所、四代建筑……这些承载了绿城产品力进阶水平的设计，几乎很难让人想象到这原本是一个纾困项目。