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重磅！好服务新价值：2025中国物业服务企业综合实力百强及研究报告正式发布

资讯 TOM 2025-06-10 16:29

2025年5月22日，由北京中物智汇信息科技股份公司（中物智库）主办的“好服务新价值”2025中物智库年度物业论坛在厦门隆重召开，会上重磅发布了《好服务新价值：2025中国物业服务企业综合实力研究报告》。同期隆重揭晓“2025中国物业服务综合实力百强企业”“2025中国物业国有企业百强”“2025中国物业品牌影响力百强企业”“2025中国物业管理行业上市物企20强”及系列细分业态、区域、标杆项目榜单，共同见证中国物业服务企业基业长青、业绩长虹！

01政策导向

国家战略：顶层设计持续加码政策红利激发多元发展新动能

国家战略：顶层设计持续加码，政策红利激发多元发展新动能国家战略：顶层设计持续加码，政策红利激发多元发展新动能

政策体系持续完善为行业锚定方向。2024 年《产业结构调整指导目录》将物业服务纳入 "鼓励类"，首次明确涵盖住宅与非住宅全场景管理，标志着多元化发展获国家层面认可。2025 年《提振消费专项行动方案》提出将物业服务纳入鼓励外商投资目录，为行业引入外资、拓展国际化空间打开通道。深圳等城市将 "物业城市" 建设写入政府工作报告，推动物业从小区管理向城市治理延伸。

服务融合成为新增长极。国务院《关于促进服务消费高质量发展的意见》倡导 "物业服务 + 生活服务" 模式，养老、托育等业态与物业加速融合。2025 年中央首个养老服务纲领性文件明确 "社区 + 物业 + 养老服务" 路径，要求将其纳入城市一刻钟生活圈，为物业企业开辟社区服务新蓝海。

创新驱动与存量改造双轮发力。2025 年政府工作报告强调数字化、智能化技术应用，推动物业企业优化服务流程。同时，房屋体检、养老金、保险 "三项制度" 的建立，倒逼企业提升工程维修等专业能力，拓展房屋全生命周期管理的增值服务空间。

地方实践：收费改革倒逼行业“质价相符”转型

2023 年以来，超 10 城推行物业费限价、空置房打折等政策，引发行业短期震荡。广州、青岛等地物业费 "降价潮" 背后，是居民对服务价值与价格匹配的强烈诉求。尽管限价政策短期内加剧企业成本压力，但重庆等地已启动政策调整，转向 "优质优价" 导向，国家发改委亦明确要求引导服务品质提升。这种调整正推动行业从 "价格竞争" 向 "价值竞争" 转型，优质企业有望通过服务升级突破市场瓶颈。

规范治理：专项整治破解民生痛点

全国住建系统展开全方位治理行动。2025 年 4 月起，住建部针对隔声、渗漏等住宅质量痛点启动全国整治，云南等地同步开展小区违建、公共空间侵占等专项治理。

成都、四川、湖南等地聚焦物业资金不透明、服务不到位等问题，通过纪委监委介入、行业协会联动、建立群众诉求平台等方式，倒逼企业提升服务透明度。湖南更创新 "骑手友好社区" 建设，将新就业群体融入社区治理，推动服务模式迭代。

品质升级：好房子好服务理念重塑行业新标杆

住房需求从 "有居" 向 "优居" 跃迁，催生 "好房子 + 好服务" 双轮驱动。国家层面建立 "安全、舒适、绿色、智慧" 四大标准体系，《住宅项目规范》以 18 项硬指标重塑建设门槛，北京、杭州等地出台层高不低于 3 米等地方标准。配套的 "好服务" 工程强调 "四好" 建设，住建部明确好服务是提升居住体验的核心，要求同步推进服务质量提升与生活服务融合。

好房子离不开好服务的有力支撑。住房和城乡建设部部长倪虹在过去两年多时间里，多次提及 “好房子好服务”，强调 “四好” 建设，并提出“谁能提供好服务，谁就能有市场，谁就能有发展，谁就能有未来”的论断等。中国物业管理协会王志宏会长也多次强调要为“好房子”提供“好服务”。他提出要以安全为根基、以舒适为追求、以绿色为底色、以智慧为引擎的服务理念，为行业发展指明清晰路径。

02行业现状

物业行业正经历从规模扩张到质量效益并重的深刻变革。2024 年数据显示，行业在管理规模、经营业绩、运营能力等方面呈现结构性调整特征，头部企业凭借精细化运营和多元化布局逐步凸显竞争优势。

管理规模：质量效益双轮驱动加速探索非住转型

1.质量和效益并重，在管面积增速放缓至7.06%物业行业由追求规模扩张的 “规模为先” 战略，全面转向 “质量与效益并重”的发展新路径。2024 年百强物业企业在管面积达119.28亿平方米，同比增长7.06%，连续个位数增长，市场份额提升至28.97%，与上年基本持平。

这一发展态势主要源于两个方面的深刻变革：其一，拓展逻辑发生根本性转变。从“规模为先”到“质量效益并重”；其二，经营理念实现深刻变革。物业企业开始践行 “有利润的营收，有现金流的利润” 的经营准则，更加注重项目的实际收益与可持续发展能力，并实施“退劣进优”策略。

2.第三方在管面积增长放缓，头部物业企业持续领跑

第三方市场扩张放缓，2024年百强物业企业第三方在管面积规模达 67.22 亿平方米，同比增长 5.41%。第三方在管面积仍占据百强企业在管面积总值的 56.35%，较上年同期减少 0.88 个百分点。

但多家头部企业仍实现高规模拓展，虹吸效应明显。

3.非住赛道机遇与挑战并存，转型之路加速探索

2024年非住物业在管面积 38.74 亿平方米，同比增长3.96%，增速持续放缓，在管面积总值中的占比为32.48%，较上年同期减少0.97个百分点。

经营业绩：营收承压增速放缓增利困境亟待突破

1.营收增速放缓至4.28%，增收不增利矛盾加剧2024 年，百强企业营业收入总额达 3581.95 亿元，同比仅增长 4.28%，增速延续逐年下滑态势；市场份额虽保持在 20.28%，但与上年基本持平。2024 年百强企业毛利润总额为 699.66 亿元，同比仅增长 1.23%，增速连续走低；净利润同比下滑18.48% 的，延续负增长态势。百强企业净利率4.69%，毛利率19.53%，较上年分别减少 1.31 和 0.59 个百分点，物业行业持续表现微利。

2. 基础服务"压舱石"效应凸显，增值服务承压

2024年基础物业服务收入和毛利分别实现6.63%和6.24%的同比增长，在营业收入中占比提升至72.81%，贡献了近七成（67.05%）的毛利，充分体现了其"压舱石"的关键作用。

相比之下，增值服务板块受房地产行业深度调整的冲击显著。2024年百强企业社区增值服务收入近年来首次出现负增长，同比下降2.09%，营收规模缩减至376.3亿元，毛利更是大幅下滑19.7%至94.01亿元；非业主增值服务收缩态势更为严峻，收入和毛利分别下滑超10%和近30%，规模降至244.92亿元和37.17亿元。收入结构占比来看，社区增值服务与非业主增值服务两大板块合计收入与毛利占比已持续低于 20%，行业收入结构逐渐回归以基础服务为主导的格局。

此外，三大业务板块毛利率均呈现下滑趋势。

运营能力：成本控制依旧承压人均成本持续上涨

1.成本压力依然较大，营业成本率达80.47%

2024年，百强企业营业成本达 2882.29亿元，同比增长5.04%，减少3.47个百分点，但增速大于营业收入增速（4.28%），营业成本率达80.47%，较上年同期增加0.59个百分点，企业在成本控制方面仍面临较大压力。

2.员工数量减少2.65%，人均成本增加4.27%

作为典型劳动密集型行业，物业企业正通过组织变革应对成本挑战。截至2024年末，百强物业企业员工总数达144.16万人，同比减少2.65%，净减少3.93万人。

人工成本依然是企业主要的成本构成部分。2024年人工成本总值为1464.82亿元，同比增加4.27%。员工数量虽有所缩减，但人工成本依旧高企，并持续增加。2025年百强企业仅自有员工人工成本占比达50.82%，较上年减少0.38个百分点，但占比仍超半数，若加上占比近20%的外包成本，广义上的人工成本占比约有七成。2024年百强企业人均成本达 10.16 万元，同比增长 7.11%。

运营效率：规模效能双双提升增收增利失衡待扭转

2024 年百强企业人均管理面积攀升至 8273.89 平方米，同比增幅达 9.97%，人均营收同步实现7.12%增长至24.85 万元，规模效应得到有效释放。

然而，在效率提升的同时，行业仍面临突出的盈利困境。2024年百强企业人均净利润同比锐减 16.26%至1.17 万元，反映出增收与增利间的失衡困境。单位面积营收同比下降 2.60% 至 30.03 元，行业在服务溢价能力培育、成本结构优化等方面存在显著短板。

03业务方向

当前，物业管理行业正经历深刻的业务转型与升级，呈现出专业化、多元化、智能化的发展特征。在非住宅物业服务领域，设施管理（FM）与城市服务等业务板块展现出强劲的发展潜力，展现出专业化纵深发展与精细化运营并重的显著特征，同时科技赋能与绿色转型正重塑行业格局。

FM设施管理：专业赋能破局价值体系重构

我国物业服务企业切入 FM 设施管理外包市场主要依托两种资源路径：一是凭借非住宅业态服务经验，以物业管理为起点，逐步深化客户服务需求，补齐服务能力短板；二是通过团餐、电梯维保等专业细分领域，逐步拓展大型客户资源。从当前市场实践来看，物企发展 FM 设施管理业务主要形成三种典型模式：

专业体系认证成为物企入局FM业务的关键能力。体系认证有助建立健全的设施管理体系、提高服务能力，赋能企业管理水平和服务质量提升。同时，体系认证也成为服务优质甲方的必备条件。在市场实践中，星河智善生活、融创服务、七福城市服务等企业在中物智库和费哲咨询赋能下，已经成功通过中国质量认证中心的 ISO 41001 认证，实现服务体系标准化。这一成果标志着其在 FM 服务领域的专业化、规范化水平达到新高度，不仅能够为客户提供更优质、更可靠的设施管理解决方案，也显著提升了其市场认可度及综合竞争能力。

城市服务：收入利润承压探索变革突围

城市服务业务承压，收入利润双降，变革迫在眉睫。2024 年共有 18 家上市物企城市服务营业收入合计达 159.70 亿元，较上年同期下降 2.01%，在相应总营收中的占比为8.51%，较上年同期减少0.58个百分点。在披露毛利润数据的 10 家上市物企中，毛利率均值为13.06%，同比减少 2.20个百分点。

商业运营：指标承压前行格局分化加剧

2024年15 家上市物企披露的商业运营业务收入总额达 123.39 亿元，同比增长 4.73%，但增速较上一年度收窄 5.12 个百分点；业务收入在营业收入总值中占比为 12.14%，较上年微降 0.06 个百分点。在盈利能力方面，8家披露毛利数据的企业毛利率均值为 49.07%，较上年提升 0.75 个百分点，呈现出营收增速放缓与毛利率分化并存的复杂局面。

增值服务：机遇挑战并存探索多元路径

五大主流业务板块呈现“普降”的格局，社区生活服务和美居服务下降超20%。社区生活服务仍占据主导地位，13家样本企业2024年总营收达30.23亿元，但同比下滑22.81%，营收占比收缩5.21个百分点至25.76%。

空间运营服务成为唯一微增的板块，18家样本企业收入25.57亿元，同比增长0.56%，占比提升2个百分点至18.80%。其他板块均现下滑：美居服务（6家样本）营收12.08亿元（-22.03%）、租售服务（8家样本）7.45亿元（-10.92%）、车位管理（4家样本）5.57亿元（-8.20%）。

科技驱动：加速数字转型行业格局重塑

1. 成本压力依然较大，营业成本率达80.47%万物云、绿城服务等头部物企凭借前沿科技，不仅显著提升自身经营效能，还构建起对外输出的科技服务体系，开辟新的创收渠道。2024 年，万物云、绿城服务和时代邻里三家企业科技服务相关业务收入总值达 33.86 亿元，同比增长 4.59%，在营业收入中占比 5.93%。

2.AI 技术引发效率革命，重塑行业格局

以 DeepSeek 为代表的开源 AI 大模型技术，凭借低成本与高性能特性，成为物业行业智能化转型的重要技术支撑。中海物业、招商积余、海尚海服务和保利物业等企业通过引入 DeepSeek 等 AI 技术，在服务效率提升、智能化管理增强和数据驱动决策等方面取得突破性进展，为行业智慧化转型树立了标杆。

然而，技术部署只是起点，如何充分释放 AI 生产力，才是物业行业智能化转型成败的关键所在。

中物格众的实践颇具借鉴意义。该企业历经多年技术打磨，打造出一套完全自主研发的智慧科技系统，凭借深厚的物业实操经验积累，精准把握行业底层业务逻辑与信息化建设痛点，展现出极强的落地应用能力。以与格林豪森的合作为例，智慧服务落地后，企业实现全员、全设备的数据化管理，运营效率显著提升：管家与工程人员管理面积翻倍，全年工单总量突破 10 万单，业主端系统使用率超 85%；工单响应机制更是实现质的飞跃，一分钟抢单率达 85%，10 分钟抢单率高达 99.9%，24 小时工单完结率和投诉处理完结率分别达到 99% 和 98%。员工和业主都真的用起来了，满意度达到了95%；此外，通过业财一体化的应用，经营管理更加可控，一年节省了500万的预算成本。

节能低碳：践行双碳战略构建绿色格局

在政策引导和企业降本增效需求的双重驱动下，物业行业正加速向绿色低碳方向转型，尤其是楼宇建筑运营阶段的节能，成为业主甲方和物业公司关注的重点领域。当前，物业行业在节能低碳领域的创新实践主要呈现以下四个特征：

一是，战略引领，头部企业率先布局低碳发展路径。

二是，科技赋能，智能化解决方案提升能效水平。

三是，协同共治，构建多元参与的低碳生态体系。

四是，文化培育，营造全民参与的低碳社区氛围。

04铸造好服务

筑牢品质根基：硬件改造赋能服务优质升级

优质物业服务的根基在于完善的硬件设施支撑。好房子与好服务相辅相成、相互促进，二者缺一不可。好服务离不开坚实的硬件基础作为支撑，而优质硬件同样需要专业服务的精心维护。在物业管理实践中，若小区房屋建筑及配套设施未能达到基本标准，再先进的服务理念也难以落地实施。唯有实现服务高品质与设施高标准的有机统一，才能真正满足业主对美好生活的向往。

2024年，多家物企持续在项目设施改造方面加大资金和技术投入，推动社区硬件设施的全面焕新。

精研需求洞察：服务精耕细作管理深度提升

在物业服务行业竞争格局深度变革的当下，服务品质已成为企业核心竞争力的关键所在。行业竞争焦点正从传统的价格比拼，加速向服务质量与价值的全方位较量转变。越来越多的物业服务企业锚定 "优质优价" 的服务定位，以品质提升为根基，以服务产品化为发展方向，通过客户研究与服务设计驱动创新，多维度增强业主对服务价值的感知，推动物业服务从基础保障型向专业化、精细化运营模式转型升级。其中，洞察客户需求、打造特色服务产品体系、提升服务精准度和优化管理精细化等成为行业高质量发展的核心方向。

推动服务升级：共建内外协同品质体系优化

在物业服务品质升级的赛道上，物企深谙“内外兼修”之道。通过构建多维度品质监督体系、开展专项提升行动，不仅有效提升业主满意度与物业费收缴率，更持续强化品牌影响力，为行业高质量发展注入强劲动力。

深化落地实践：标杆项目引领服务品质跃升级

衡量服务品质最直接的还是要看实际的落地情况，标杆项目已成为企业展现服务品质、构建竞争优势的重要载体。近两年，众多头部物企在标杆项目打造上已形成成熟经验。保利物业35个好服务标杆项目落地全国，实现标杆经验的标准化复制，且实现了标杆增值，标杆项目高于开盘价36%，高于周边二手盘价11%；中海物业构建 “1+2+N” 服务体系，按照“一城一标杆、多业态创标杆”目标，已累计遍布全国48座城市，共验收评定66个项目，以“三高” 标准与 “三可” 原则引领行业发展。

聚焦基层赋能：激活员工动能服务落地增效

在物业服务行业竞争日益激烈的当下，企业纷纷将服务品质提升作为核心战略。然而，服务品质的真正落地，最终依赖于一线员工的专业素养与服务热情。作为与客户直接接触的关键触点，一线员工的服务表现直接决定着业主对企业服务的评价。善待员工是优质服务的前提，没有满意的员工，就没有满意的服务。

重塑社区生态：构建治理模式创新场景营造

“好房子好服务”还包括优质生活方式营造、和谐社区氛围的构建以及亲密邻里关系的建立。在物业服务领域，物企正通过社区治理创新、党建深度融合与社群生态构建，社群运营营造等，系统性地重塑社区生活图景

1.社区治理，破解社区服务 "最后一百米" 困局。

2.党建引领基层治理创新。

3.社群共生：构建有温度的社区生态圈。

略，详细内容见《好服务新价值：2025中国物业服务企业综合实力研究报告》

05总结及展望

一、规范发展：政策监管双轮驱动，行业迈向质价相符新阶段

二、品质突围：好服务构筑非对称品质红利，铸就企业长期价值

三、盈利重构：成本压力持续传导，市场分化格局渐显