长租公寓不一定重资产 走轻资产路线的窝趣如何做到2.5年回本？

熬过2018年的寒冬，许多人心中都是五味杂陈，庆幸的是自己活下来了，担忧的是还能活多久。剥开资本追逐、情怀泛滥的外衣，长租公寓看似热闹，却十分考验经营者的耐性与运营功夫，稍不留神便满盘皆输，个中滋味，只有身处其中的人才能体会。

从行业诞生之日起，就一直在回笼资金的裹挟中艰难前行，而依靠“二房东”模式收取租金差并不能快速回本。围绕“钱”的问题在2018年集中爆发，盲目追求规模，激进式的发展模式最终只会一地鸡毛。相较于重资产模式的高投入、低回报，处处因资金问题掣肘，以窝趣为代表的轻资产托管模式则探索出另一片天地，也为公寓盈利难题带来了曙光。

在岁末年初，窝趣创始人&CEO刘辉以一个行业参与者的角度与迈点网一起，回顾了窝趣这一年的发展。

夯实运营基础 全链条运营体系赋能行业发展

从公寓选址、筹建、产品设计、到后期的销售及管理，公寓涉及的链条极其复杂，将各个链条串联起来，并发挥协同作用的便是运营能力，其重要性早已不言而喻。随着行业规范性的升级，运营能力的优劣往往对项目的整体盈收起到关键作用。

得益于铂涛集团及58的战略、资本赋能，以及窝趣自身深耕行业的成功运营经验，窝趣独创了一套全链条运营管理体系，全链条运营管理包括项目定位、筹建管理、门店经营三大板块，可提炼为“选巧合快精进”六字诀，使窝趣运营能力得到业界广泛认可。尤其是2018年，窝趣在门店规模、市场影响力上均取得了长足发展。在成功布局全国8大租赁城市的基础上，窝趣取得了领先行业的单店盈利能力。平均开业39天满房，平均出租率达98%以上，客户满意度88.99% 。亮眼的数字背后是窝趣扎实的运营基础。“让投资人的每一分钱都得到最快收益”一直是窝趣作为运营者向业主、投资人做出的承诺。据刘辉介绍，窝趣广州天平架轻社区的投资回报周期最快可缩短到2.5年，而行业中的平均数据是4-5年。在窝趣，长租公寓也可实现快周转、高回报，这与其“全链条运营管理”体系的支撑不无关系。

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做到自身稳健发展的同时，窝趣也积极将高效运营的秘籍与价值观传播到行业中。在2018年，窝趣以“年营收提升2倍+的全链条公寓运营秘籍”为主题的全国巡回交流分享会走过了北京、上海、广州等8个城市，每一场分享会刘辉都亲自出席。他想以一己之力推动行业更好的发展，力量虽然薄弱，但足以撼动人心。刘辉坦言，“企业与行业本就荣辱与共，窝趣想做的就是与行业共同发展。”

顺风起航 窝趣开拓人才公寓市场

在白领公寓、服务式公寓等产品框架的基础上，窝趣在2018年还踏入了新的产品领域——人才公寓。这也是窝趣2018年较为重要的变革和探索。近年来，各大城市对人才的争夺战早已愈演愈烈，纷纷出台人才公寓等居住优惠政策，这无疑给租赁市场拓宽了发展赛道。据刘辉介绍，窝趣介入人才公寓市场，也是出于政策条件和市场需求的综合考量，算是顺应时势的选择。

有市场，也意味着竞争的存在，目前行业中介入人才公寓的品牌已不在少数。魔方、世联红璞、BIG+碧家国际社区等均已通过多种方式完成人才公寓的布局。对于未来的竞争，刘辉并不担忧。“竞争的重点是看政府需要什么?目前政府、产业园区需要的是有实力的运营者，既能提供配套硬件，还能够做好规范化管理，有服务意识。而窝趣是刚好匹配的，未来的发展也将得心应手。”

据刘辉介绍，窝趣的第一个人才公寓项目是与广州开发区才锐房屋租赁有限公司合作完成，双方组件运营团队，由才锐房屋租赁有限公司提供物业，窝趣负责后期运营，输出配套的运营、管理服务。该人才公寓目前处于预售阶段，入驻企业有高新兴科技集团股份有限公司等高新技术产业，及金融、国企等。

以下为采访实录：

迈点网：2018年，行业经历了利好政策落地到负面问题曝光的过程，对您来说，最大的感受是什么?

刘辉：实际上我们看这个行业，其实也就是在分散式出了一些问题，集中式目前还没有太大的问题。部分在发展上相对比较激进的分散式公寓，是在现金流上面出了一些问题。总体来讲这个行业在快速发展期，特别是公寓又涉及到民生，会受到更多关注。我觉得这个问题要一分为二，首先确实有打击，但是从长期来看，它是一个涅槃的过程，长期来讲不一定是个坏事儿，至少让很多人知道行业要更加理性，回归到生意的本质，回归到服务客户的本质，我觉得这三点给这个市场足足的敲了一个警钟。

迈点网：窝趣今年最亮眼的成绩是什么?

刘辉：首先是运营能力的进一步强化。在去年拿到58的投资以后，窝趣在客户导流及进一步的精细化的运作和服务方面做了比较深入的工作。有一些数据可以佐证，平均开业39天满房，平均出租率达98%以上，客户满意度88.99% ，广州天平架轻社区的投资回报周期最快可缩短到2.5年。第二，基于我们成功的运营经验，我们今年做了八场巡回活动，向市场去传授我们的经验。其次是形成了一些比较好的金融合作伙伴，我们在内部也打造了比较强的投资金融部门，专门帮助一些合作伙伴进行融资，然后有些项目就做项目投资人这块。我觉得我们是在今年把它做到了行业比较领先的地位。

迈点网： 巡回活动在市场中的反响如何?

刘辉：一场活动基本上四个小时左右，甚至有时超过四个半小时，几乎每场爆满，有很多人在现场做笔记，但很多经验还是不能够充分的分享，明年我们希望把这一块可以做的更加深入更加透彻，推动整个行业的发展。

迈点网： 听说窝趣今年开始做人才公寓了?

刘辉：是的

迈点网： 市场中很多品牌都已经涉足人才公寓市场了，窝趣最大的竞争力是什么?

刘辉：我们要看政府需要的是什么。政府的人才公寓原来都是自己管，现在都是跟比较优秀的公司合作，核心的重点是他需要提升对客户的服务水平。第二，我觉得政府和专业的运营企业合作后，整个管理水平也会上升，减少安全事故的发生。第三点，我觉得今天的人才公寓对硬件品质是有需要的，而不只是提供房子，我们现在基本上把设施品质感全部提升了，这点是基于对消费者需求的理解。

而窝趣能够输出的是连锁管理能力，我们原来服务过酒店，现在我们运营团队拿服务酒店的方式来服务这些租客，我相信服务品质是有保证的。第二就是我们的管理模型，我们有整套的STEP服务模型，在管理上是闭环的，可以避免漏洞及安全事故。另外一点是对公寓产品的理解，我们在产品设计上，我相信跟原来在同一个园区的一些传统的人才公寓品质上肯定会相差很大，可能公寓现在不光是提供居住空间，还需要管理能力及专业的运营能力。我觉得这个是政府看重的，也是我们正好与其匹配的优势。

迈点网： 对于行业目前的态势，您认为品牌方怎样才能活得更好，实现逆风翻盘?

刘辉：行业中有人拿金融思维来做公寓，有人拿互联网思维来做公寓，但归根结底，这些都是手段。过度运用金融杠杆，片面追求规模并不能实现互联网指数级的增长。只有回归理性，以踏实的运营能力，用心服务好客户，才是公寓运营者的立足之本。

我觉得品牌方要把所谓的互联网逻辑、金融逻辑加上传统行业的实干，做好基本的产品服务，才能够让这个行业更加健康。

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