走访广州富力空港物流园：直播带货等新业态将助推物流地产综合转型

“如今物流业态的发展趋势，已经由存储型向流通型转变，大批量、低频次订单向多频次、小批量订单转变，因此仓库形制需要调整趋向灵活多样，才能满足货物流通和企业运营的需求。”近日，富力商业运营管理公司副总经理李荣栋在接受南都记者专访时称，新零售、直播带货等新业态的发展，对物流基础设施的需求趋向多元，过去专注于物流地产的富力物流园，也将朝着提供一体化物流服务、发展综合型高端物流平台方向转型。

今年是广州富力国际空港综合物流园有限公司(以下简称“物流园”)成立11周年。作为富力集团旗下全资子公司，物流园坐落于粤港澳大湾区的广州空港经济圈核心，毗邻白云国际机场和联邦快递亚太转运中心，是华南区域规模最大的单体物流园。物流园总投资超30亿人民币，项目用地总面积约1470亩，规划总建筑面积约138万平方米。巨大的规模和多元化的物业仓储形态，已吸引了医药、冷链、电商、鞋服、通讯、快消品、第三方物流等各行业企业客户入驻。

食品医药仓实现全温区覆盖，节能设计更符合需求

南都记者现场走访了解到，富力物流园搭建了以高端仓库、厂房 、冷库相结合的综合性仓储平台，物业形态以楼层电梯仓及坡道式仓库为主，其中，坡道式仓库和升级版楼仓的首层均配有双边卸货平台，后期建设的首二层层高普遍超9米，通过提高空间利用率，满足运输高周转类货物的客户使用需求。据现场工作人员介绍，金利来(电商及线下门店板块)、佐丹奴(电商及线下门店板块)、极兔速递、京东物流(京东商城+航空件板块)、顺丰(速运+医药板块)等都已入驻其中，进行分拨和转运。

“物流园一期仓库大部分落成是在2010~2012年，当时物流地产还处在萌芽阶段，大部分是建造费用低、设施简陋的单层大平仓，富力创了‘仓库能上楼’的先河”，广州富力国际空港综合物流园有限公司副董事长张敏告诉南都记者，近两年新交付仓库出租率的快速增长，客户形态更为多元，反映了各行业对仓储的需求明显提高，加上国家对食品卫生、药品安全的要求不断提高，物流园的冷库建设也分批进行，以便适应不同的市场发展阶段。

区别于普通货物仓储，对温湿度、卫生、安全性能等要素更敏感的医药品类，对仓储设施的要求和标准更高。富力物流园仓库多采用钢筋混凝土结构建设，对比于钢结构节能环保性能较好。特别对于医药客户，控温仓的改造和电费是仓储投入及运营的最大成本，因此节能的仓库建筑结构就显得尤为重要，再加上富力物流园完善的仓储配套设施，一对一的客户服务，已吸引了国药物流、华润医药、广药集团、通用医药等头部医药企业入驻园区。其中，作为国内最大的医药分销商之一，华润医药于2013年入驻富力物流园，其物流分拨中心辐射广东乃至全国。

多温区冷库和医药专用库是广州富力物流园的重要组团。“富力冷库的一大独特性在于，是从选址打桩开始就按照冷库来设计墙身厚度、建造材料，相比而言，现在绝大部分冷库是普通仓库中加装制冷设备改建，性能相对会有欠缺。尤其是对温区精准度的要求高的药品，配套的系统、设备都各不相同，存储温度超出规定温区哪怕1℃，药品也许就废了。”张敏表示，医药、食品、日用品存储中，温控技术的需求日益广泛，这一能力也是未来衡量物流地产、仓储能力的一大指标。

富力冷库 最低温可达-60℃，用于贮存低温食品、冻肉、水产品

一线仓储入市门槛高企，现有存量项目成争夺焦点

仓储物流是现代物流的一个重要组成部分。有行业分析指出，生鲜等电商物流业态的高速发展，催生更多控温、医药仓储等专业仓储样态;同时，物流仓储需求持续增加，也令土地资源紧张等问题进一步暴露，一线城市仓储用地获取难度趋高。

物流园坡道仓+楼仓综合体

“仓储物流土地的供应，从10年前对北上广深等一线城市的大力开发，到如今逐步下沉，四、五线城市的土地获取相对容易。”李荣栋坦言，就整个行业而言，土地获取难，依然是物流地产发展面临的首要难点，尤其是伴随电商业务量持续攀升，一、二线城市的土地供应赶不上巨大的市场需求，加上物流地产本身属于重资产投入、投资回报期长，也考验着物流地产运营方的资源掌控和专业化运营能力。

越来越多的电商入局自建仓储，反映出各行业对一线城市、优质物流仓储的需求进一步提升，富力物流园等占据有利区位的存量物流仓储项目优势得以凸显。在近几年的建设中，物流园也遵循着与物流业态发展趋势相适应的原则。

“10年前建设的仓库，以楼仓形态为主，在电商、流通性物流业态兴起下，增加了坡道仓，以便适应物流的快速流通，后续设计形成了‘坡道+楼仓’的综合体。”李荣栋总结称，仓库形制趋向灵活多样，要满足货物流通和企业运营需求，才能吸引客户入驻。他表示，未来土地的保值增值空间会不断提升，国内商品流通量也会越来越大，各种新兴物流业态趋向多元，市场需求会更旺，都将令物流地产成为优质资产。

将打造集商流、物流、资金流、信息流于一体的综合平台

受疫情影响，今年，直播电商在各行业快速普及，进一步催生物流订单量。张敏对南都记者透露，2019年，物流园引入快手直播粉丝第一名品牌“辛巴818”旗下和翊电子商务有限公司进驻园区，今年的出货量显著增长、租用面积也在扩充。“网红直播对于电商、仓储(尤其是高端仓储)的需求量越来越大，类似新业态对于物流地产发展有促进作用。”

“物流园未来目标是打造医药、电商、生鲜冷链、汽配、商超、数据库等高端物流平台。”李荣栋也提到，直播带货等新业态对物流园基础设施的需求趋向多样化，“因此我们在规划中会关注产业聚集效应，比如做直播，那么配套仓库+办公+运输等就可以形成全流程闭环。”而对外更注重综合性客户的引进，围绕商品流通发展趋势和新零售、直播带货等新兴销售模式来建设，以提升物流园区的竞争力。

据介绍，目前富力物流园的在建面积约14万平方米，待建面积约45万平方米，拟建物业形态包括高端仓库、厂房、多温区冷库(二期)、写字楼等，以满足不同业务需求，通过高端仓储设施的持续开发及多样化的仓储类型支持高端、大型物流企业的业务发展。

广州富力国际空港综合物流园俯瞰

李荣栋告诉南都记者，作为富力集团旗下的全资自持物业形态，下一步，物流园会持续进行重资产投入，发展围绕三个方向：打造专业的物流服务商，为电商、零售、快递、冷链提供基础的仓储设施服务;开展包括仓储、加工、分拣、运输、配送等环节在内的一体化物流服务;延伸开展相关的配套服务，比如供应链金融、贸易，提升仓储的服务能力与市场竞争力。此外将加大智能化、自动化设备投入，最终将物流园区打造成集商流、物流、资金流、信息流于一体的综合型服务平台。