开出全国第二家山姆卓越示范店后，天府和悦广场继续抢占天府新区

天府和悦广场的「野心」，显然不止于山姆卓越示范店。

根据此前《天府新区投资清单》的数据显示，整个天府新区的规划商业总面积已经达到476万方，总计100个商业项目（含商务楼宇商业），这其中，有40个商业综合体（总体量约371万方），30个的社区商业（总体量约64万方）。

毫无疑问，规划层面上，天府新区的商业前景一片向好。

那么，现状呢？

在上述的100个商业项目中，截至目前已经呈现且开业的项目不超过1/3，且集中在商务楼宇，至于已经兑现的大型集中型商业，尤其商业体量超过10万方的综合性购物中心，更是屈指可数。

所以，在去年疫情肆虐的大环境下，首批开出2家主力商户（山姆与迪卡侬）的天府和悦广场，不仅得到了较大范围的市场关注，而且收获了令人惊喜的运营成绩，自然成为我们关注的重点对象，也算是天府新区商业逐步进入兑现期的代表案例。

山姆与迪卡侬双主力店打响「第一枪」

去年10月，全国第二家山姆卓越示范店（下称山姆）正式开业，所在项目正是位于天府新区的天府和悦广场。

在山姆开业之前，这个项目甚少在市场上发声，CRR也是从山姆领衔的首批主力店亮相的彼时，才开始重点关注这个率先挑起天府新区商业大梁的项目。

有目共睹的是，伴随着去年山姆的开业，天府和悦广场入市的「第一枪」便在潜力巨大的天府新区打响。

话不多说，先看 已开出商户的运营成果——

亮相之初，山姆单日办理会员卡的人数就打破了该品牌在全国市场的单日拓卡记录；

截至目前，山姆门店已经吸引大量消费者成为付费主卡会员，距离现在较近的端午节点，该门店销售额更是跻身全国前五；

作为成都第八家门店的迪卡侬西南旗舰店，其新增会员数量位列全成都市场门店的第一位。

与此同时，我也拿到了天府和悦广场今年上半年的 项目运营数据——上半年的总销售额达3.6亿，总客流近200万人次，总车流突破43万辆，单日最高车流为6085辆。

要知道，这是一期仅开出四家商户所收获的运营数据。

私以为，如此的运营成果，一方面能够看出天府和悦广场所引入的主力商户自带强大的引流能力，且与区域消费需求有较高的匹配度；

另一方面，也足以反应项目所处的天府新区，的的确确累积了长久的消费需求，并且消费客群的基数与质量都超出市场预期以及很多人原本的想象。

打响「第一枪」之后，天府和悦广场发现，项目所面对和辐射的客群，似乎也开始变得愈加清晰。

中产家庭成为区域内「第一客群」

从运营成果反推客群画像之后，会很容易发现，天府和悦广场所在的区域乃至整个天府新区，由不少「新成都人」所构成的「年轻的中产家庭」，成为了众多画像中最清晰的轮廓。

于是，接下来摆在天府和悦广场面前的问题是：

以「中产家庭」为主力的区域客群，到底需要什么样的内容？

我们看到，天府和悦广场不仅围绕这一核心客群，将项目定位于「中产生活方式中心」，而且项目团队正在用实际的招商逻辑及成果，一步步回答这个问题。

首先，内容结构全面且清晰。

实际上，家庭并非细分客群，而是更偏向于综合客群，因为家庭的成员结构，决定了其消费的必然多样化。

因此，越是全面的内容，越是容易抓住一个家庭中不同年龄层、不同角色的需求与喜好。

毫无疑问，25万方体量的商业空间，足够支撑天府和悦广场去将业态做得更全面，甚至在全面的基础上还力求各有亮点。

所以，我在天府和悦广场的整体规划中看到了十分明晰的四大中心业态——

1、家庭品质生活中心

开业即火爆的山姆，就是「家庭品质生活中心」这一维度的典型代表。除此之外，新能源汽车、高端小厨电、数码3C、以及儿童亲子等构成的综合性生活服务内容，都是其中的重要元素。

2、美食社交中心

餐饮无疑是能照顾到全客层需求，且聚客能力和社交性都极强的重点业态。因此，天府和悦广场引入了成都市场上众多流量餐饮，兼顾类别的丰富度和商户的品质感。

3、运动休闲中心

天府和悦广场不仅在1期率先开出首进天府新区的迪卡侬旗舰店，而且在项目的 L5楼打造了面积约5200㎡的天空体育公园。

在项目的东侧垂直空间，将运动零售、运动体验（如瑜伽、拳击、射箭、街舞等），以及运动服务类业态进行聚集并打通，如此，便能让消费者便捷地体验运动休闲中心的全生态链。

4、时尚潮流中心

后续，天府和悦广场还将持续补充更多国际时尚品牌、热门国潮品牌、潮流运动品牌以及各类美妆品牌。

其次，主力商户要自带话题与流量。

换句话说就是，几乎每一类业态，都能找到其中的话题担当和流量担当。

这一点其实无须赘述，不管是前文提到的1期开出的4家主力商户及其运营成果，还是上个月刚刚签约的CGV影城成都旗舰店，乃至已经通过多方平台公开的餐饮业态商户信息等等，其实都已经很好地佐证了这一点。

而未来，天府和悦广场也将持续在网红、流量和话题品牌上持续发力，以此保持项目在市场上的关注度。

然后，重点业态要强调「首进率」和「品牌性」

截止到今年6月底，天府和悦广场2期的 招商签约率已经达到50%。

并且，就天府新区而言，天府和悦广场目前已签约品牌达到了近100%的首进率，未来的整体入驻品牌的区域首店占比将 高达80%。

至于品牌性，可以理解为每一类业态都要保证一定占比的「市场知名品牌」。

因为知名度通常与成熟度呈正相关，强调品牌性实则是为了确保商户已经累积了一定的市场号召力和影响力。

毕竟，对于大部分具备消费实力的中产客群而言，品牌性往往也意味着品质感。

最后，要力争将核心内容做到区域最佳。

用「 大店」试水当下市场，用「 首店」抢占区域先机。

在这两大运营思路下，做好重点业态的内容组合，将成为天府和悦广场提升市场竞争力的关键。

※关于餐饮业态的组合逻辑和呈现，可参阅此前的公开报道： 头部流量餐饮品牌扎堆天府和悦广场，美食社交中心初具规模。

除此之外，我还想站在 「家庭亲子」的板块，再花一点篇幅去梳理项目在内容组合上的逻辑优势。

家庭亲子业态或是天府新区「第一梯队」

在「泛家庭」这一主力客群之下，伴随着有孩甚至多孩家庭的占比逐渐上升，天府和悦广场不仅在引入主力店和餐饮业态时充分考虑到家庭客群的高频需求，而且也将其中的另一大刚需内容—— 亲子类业态，放到了十分显眼的位置。

所以，当我看到天府和悦广场已经签约的家庭亲子类商户信息时，当下的第一反应是：

从品牌能级、品类全面性和品相优质度等维度综合来看，其大概率是目前整个天府新区在家庭亲子业态上的 「第一梯队」。

1、市场头部品牌跟随项目首进天府新区。

在天府和悦广场已签约（含已呈现）的家庭亲子类业态相关商户中，有相当大的占比都是首次进入天府新区，包括：

※meland club——

集主题乐园、艺术科普、卡通动漫、亲子运动等多重体验为一体的高品质亲子互动成长空间。将落户天府新区首家meland club旗舰店，以全球最新形象亮相。配备亲子餐厅，打造一个亲子社交全场景体验，并把消费年龄段从2-5岁，延展到2-8岁。

当被问到「为什么选择进驻天府新区？」时，meland club的回答是：「区域内目前有大量的中产家庭——普遍一孩、部分二孩、三孩，但缺乏品质型的亲子活动空间，我们希望可以为这些消费者提供满足其休闲、社交、成长需求的体验场所。」

※美吉姆——

2009年进入中国，并在北京开出首店，此后迅速占领中国的高端早教市场，截止2020年已经进入中国30个省市自治区。天府新区首店、最新形象旗舰店落址天府和悦广场，将弥补天府新区头部儿童成长类品牌的缺失。

美吉姆认为，天府和悦广场最明显的优势就在于：

1、地处天府新区的核心区位，所辐射的客群基数够大、消费力也十分旺盛；

2、项目在体量上的优势明显，能够给品牌更多展示空间，为消费者提供更多体验场景。

可以说，就天府新区而言，短期内没有同级别项目可以与其竞争。

※英孚教育——

源自欧洲的全球最大的私人教育机构品牌，深耕中国20余年，在57座城市开出超过200家学校，同为天府新区首店、最新形象旗舰店，天府和悦广场门店对区域内儿童成长类品牌有较强的引领作用。

对于天府新区的市场期待，以及对于天府和悦广场的信任与信心，让英孚教育决定将最新形象的旗舰门店落址于此，「作为天府新区首店，我们会按最高形象店级别进行打造。」

※小小运动馆——

美国儿童教育第一品牌，目前已在全球开设400家中心，通过科学的体适能训练，帮助儿童身体、智力及心理的健康成长，此次进驻天街和悦广场的门店为成都首家小小运动馆新中心体验店。

※星际传奇——

融合先进游乐设备、炫酷场景空间以及新潮娱乐概念，致力于打造潮玩、时尚、科技为一体的大型室内游乐空间。

 

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