重磅！提质筑好 智启新程：2026中国物业服务企业综合实力研究成果正式发布

2026年6月5日，由北京中物智汇信息科技股份公司（中物智库）主办的“提质筑好 智启新程”2026中物智库年度物业论坛在武汉隆重召开，会上重磅发布了《提质筑好 智启新程：2026中国物业服务企业综合实力研究报告》。同期隆重揭晓“2026中国物业服务综合实力百强企业”“2026中国物业国有企业百强”“2026中国物业品牌影响力百强企业”“2026中国物业管理行业上市物企20强”及系列细分业态、区域、好服务项目等榜单，共同见证中国物业服务企业基业长青、业绩长虹！

 

一、政策环境

行业地位迎来跃升。实施“物业服务提升行动”首次纳入“十五五规划”、首次写入政府工作报告；同时，立法保障加速落地，《物业管理条例》修订与《城镇房屋安全管理条例》制定纳入国务院2026年度立法计划。此外，陕西、上海、福建、吉林等省市主要领导亲自部署，物业工作升级为 “一把手工程”。

监管逻辑全面升级。2025年3月，中央纪委将“物业服务履约不到位、侵占公共收益”纳入全国16件民生实事之一；上海、河南、广西、杭州等数十个省市密集出台住宅小区公共收益管理办法，核心要求是“专户存储、单独列账、定期公示、接受审计”；此外，维修资金数字化、质价相符定价、信用评级挂钩招投标，“透明、合规、提质”成行业底线。

治理格局重构。国家战略层面明确提出“探索社区党组织领导下的居委会、业委会、物业企业协调运行”的新型治理机制，强调以党建引领构建“共建共治共享”的社区治理新格局。

服务内涵升维，“物业+生活服务”纳入扩内需战略，物业+养老率先破局。

此外，科技智慧、绿色低碳从“加分项”变为入场券，倒逼行业全面转型。

 

二、市场环境

2025年房地产开发投资、新开工、竣工全部两位数下滑，百强物企在管面积增速直接腰斩到3.01%。

优质项目争夺白热化，退盘潮蔓延。存量时代，优质项目成为稀缺资源，成为众多企业竞争的重点。此外，项目流动性显著加快。据中物智库监测，2025年退盘项目超500个，退盘面积逾1.5亿平方米，主动清退低效项目成常态。

收缴率逼近生死线。2025年百强住宅物业费收缴率跌到82.3%，逼近80%的生存警戒线。

空置房成为“沉默杀手”。根据国家统计局数据，2025年末住宅待售面积达40236万平方米，较2024年末增长2.8%，连续5年增长，是2016年以来同期最高值。大量空置房 “收不到钱、成本不减”，利润被持续挤压。“保交楼”任务刚显成效，而“保运营”的挑战才刚刚开始。空置房正在从开发商的资产负债表的负担，转移至物业管理现金流表的现实伤口。

好房子+老旧小区改造成发展双锚。在一二线城市，物业服务质量已逐渐成为仅次于地段、价格的第三大购房决策因素。提供优质物业服务的住宅项目，其二手房溢价可达5%-15%，改造后物业市场千亿级。

 

第三章：行业现状

整体来看，行业呈现出“三降、两缓、两座大山”的典型特征。

毛利率、收缴率、满意度降低：毛利同比减少2.30%，毛利率降至18.42%；住宅物业费收缴率下降2.4个百分点至82.3%；行业整体满意度降至73.2分。

面积、营收增长放缓：增速分别放缓至3.01%和3.62%。

应收账款、成本高企两座大山：应收账款持续上涨至912.21 亿元，规模高企；营业成本持续增加，增速（5.06%）再度超过营收增速（3.62%）。

 

一、管理规模：增速腰斩至3.01%，价值筛选取代面积竞赛

1.增长逻辑质变，拓优汰劣成战略主旋律

2025年百强物业企业在管面积总量达122.87亿平方米，同比增长3.01%，增速较2024年（7.06%）呈现出腰斩态势，已连续三年维持在个位数区间且逐年走低。

2025年，百强企业市场份额为30.42%，较上年仅微增0.26个百分点，增速显著放缓。在管面积超3亿平方米的龙头企业合计市场占有率超过16%，保持高位，市场资源持续向具备综合实力的优质企业集中，“大行业、小龙头”的竞争格局稳定。

中物智库认为，未来，百强企业面积增速将维持在2-3%的低位。“拓一个、成一个、赢一个”是新的拓展哲学。与此相应，单盘营收贡献度、利润水平及客户口碑，将全面取代单纯的管理面积，成为企业内部考核与外部评价的核心指标。

2.主动“排雷”常态化，优化资产结构

主动优化在管项目结构、战略性退出低效项目，已成为行业健康发展的新常态。据中物智库统计，2023年至2025年，12家披露具体退场数据累计退场面积超4.4亿平方米，相当于一个头部物企的全部在管规模。

3.第三方拓展陷“双难”困境，并购潮退

截至2025年底，百强企业第三方在管面积为54.13亿平方米，同比增长3.98%，增速较往年明显放缓。第三方在管面积占比为55.94%，仍占据半壁江山，但较上年同期微降。

当前，第三方项目正面临拓新难、留存难的“双难”局面。与此同时，多家企业开始突破历史“内部红线”，主动退出由关联企业开发的项目，进一步反映出存量结构调整的深化。

此外，曾助推行业规模飞跃的“规模式并购”已基本退出历史舞台。在市场竞争白热化与存量项目主动退盘加剧的双重影响下，物业企业在第三方市场的扩张步伐明显趋缓，发展策略更趋审慎和聚焦。

4.业态布局回调，聚焦高价值赛道

截至2025年底，百强企业非住物业在管面积为39.54亿平方米，同比增长2.07%，增速持续放缓，占比32.19%，住宅物业占比67.81%，增加0.3个百分点。

在非住拓展策略上，物企不再“广撒网”，而是走向差异化聚焦：一是业态聚焦。重点深耕商务写字楼、产业园区、公众物业等高附加值、高专业门槛的业态。二是模式转型。加速从传统物业管理（PM）向综合设施管理（IFM）升级，通过为单一客户提供全链条、一体化的资产运营与后勤保障服务，深度绑定客户，提升服务溢价与竞争壁垒。

 

二、经营业绩：营收承压增速放缓，盈利困局仍在持续

2025年，物业行业在营收增长持续承压的背景下，通过战略收缩、成本管控，以及减值压力缓解，盈利段初现筑底反弹信号，但基础依然脆弱。

1.营收增速企稳于低位，净利润筑底反弹但毛利率创新低

2025年，百强企业营业收入总额达3711.72亿元，同比增长3.62%，增速延续逐年下滑态势，行业整体增收乏力。2025年百强企业营收市场占有率20.48%，较上年同期增加0.06个百分点。头部企业的市场集中度持续提升，营收超百亿元的企业合计市场占有率超过11%。

2025年百强企业净利润达176.78亿元，同比增长5.23%，成功从2024年深跌18.48%的“谷底”反弹。行业平均净利率随之回升至4.76%，较上年提升0.07个百分点。由此，在经历连续三年的利润下滑“至暗时刻”后，行业首次开始实现盈利正增长。这一反弹主要得益于部分企业因关联方风险计提的资产减值影响同比减弱、项目的拓优汰劣、企业主动的精益降本增效策略等。然而，毛利率警报尚未解除。2025年百强企业毛利润总额为683.54亿元，同比减少2.30%，毛利率继续下滑至18.42%，创下近年新低。尽管企业采取多项措施，但资产减值压力、人工、物料等成本的刚性上涨问题仍未得到根本性解决，持续侵蚀着企业的盈利空间，企业盈利能力的“内功”尚需修炼。

中物智库认为，2025年的净利润反弹主要源于两个因素：一是企业主动收缩了大量难以收回账款的低效业务，停止了部分失血点；二是伴随历经此前两年的大额计提，关联房企风险逐步出清，相关应收账款的减值计提压力在2025年有所减缓。然而，行业整体仍处于“微利”状态，减值的风险仍在持续，毛利率持续下滑的警报并未解除。

2.基础服务压舱石效应凸显，增值服务持续萎缩及分化

基础物业服务基石稳固，但毛利承压。2025年，基础物业服务收入和毛利分别同比增长5.09%和1.03%，在营业收入中占比提升至73.84%，贡献了近七成（69.34%）的毛利。其毛利率减少0.69个百分点至17.30%，反映出在成本刚性上涨的背景下，即使是核心业务，盈利空间也受到持续挤压。

相比之下，增值服务板块受房地产行业深度调整的冲击明显。2025年百强企业社区增值服务收入同比下降2.06%，毛利同比下降15.69%。2025年非业主增值服务收入锐减10.88%，规模已不足2022年的三分之二，毛利同步大幅下滑21.69%，对行业整体收入的贡献降至6%左右，不再构成行业性的系统性风险。“其他收入”板块表现亮眼。2025年其收入同比增长8.92%。

 

三、运营能力：成本刚性上涨难逆，管控步入精益增效深水区

1.营业成本率持续攀升，利润空间遭受持续侵蚀

2025年百强企业营业成本总额攀升至3028.17亿元，同比增长5.06%，增速再度超过营收增速（3.62%）。营业成本率攀升至81.58%，较2024年上升1.12个百分点，持续上行，企业盈利空间被进一步压缩。

2.员工数量持续优化，减员“阵痛期”延续

2022年至2025年，百强企业员工总数从160.96万人降至141.88万人，累计减少19.08万人，年均减员率达4.12%。其中，2025年员工总数141.88万人，同比减少1.58%，净减少约2.28万人，减员幅度较2024年（-2.65%）有所收窄。

3.人工成本刚性上涨，减员不降本困境凸显

2025年百强企业人工成本总额达1527.63亿元，同比增长4.29%。人工成本占营业成本的比重为50.45%，较上年下降0.37个百分点，但仍是第一大成本项。

2025年百强企业人均成本为10.77万元，同比增长5.96%。

人均成本持续上涨主要源于三个因素：一是社保合规化带来的刚性成本增加；二是人员结构优化拉高人均薪酬；三是最低工资标准逐年上浮，直接推高了基层员工的薪酬底线。

 

四、运营效率：人效增长趋稳，从人力优化走向系统赋能

2025年，百强企业人均管理面积达8659.81平方米，同比增长4.66%。从2022年的6326.26平方米，四年间累计增长36.89%，年均复合增长率达11.03%。行业“减员增效”战略仍在稳步推进，但其增速已进一步回落，进入更加理性的增长区间，单纯通过减员提升人效的空间已逐步收窄。

2025年，百强企业人均营收达26.16万元，同比增长5.29%。四年间，人均营收从19.86万元增长至26.16万元，累计增长31.73%，年均复合增长率9.62%，人力的创收能力持续提升。人均营收增速（5.29%）高于人均管理面积增速（4.66%），单位面积的创收能力也在同步改善，行业正逐步实现量效齐升，而非单纯的规模驱动。

2025年，百强企业单位面积营收为30.21元/平方米，同比增长0.60%，扭转了连续下滑的态势。然而，单位面积营收的止跌，并非源于物业费普遍上涨（事实上调价依然困难），而是来自三个结构性的积极变化：一是项目结构主动优化，企业主动剥离低物业费、低收缴率的“负资产”项目，通过“退劣进优”修复整体单位面积营收；二是高附加值业务贡献增加，IFM、城市服务、能源管理、团餐等“其他收入”虽然体量尚小，但增速快、附加值高，正在边际上改善单位面积产出；三是“优质优价”逐步得到验证，部分标杆项目通过服务升级实现了物业费的成功调整，尽管案例尚不普遍，但好服务创造高价值的逻辑已在少数项目中得到验证。

2025年，百强企业人均净利润达1.25万元，同比增长6.92%，从2024年（-16.26%）的低谷中回升明显。需要警惕的是，这一反弹主要源于企业关联方减值计提压力减缓、主动优化人员结构以及低效业务出清等，这并非全要素生产率系统性提升的结果，其可持续性存疑。

 

五、运营风险：信任危机加剧，现金流韧性面临考验

1.收缴率与满意度“双降”，信任基石松动

2025年百强企业住宅物业费收缴率仅为82.3%，较上年减少2.4个百分点。与2020年前后约93%的行业高点相比，已累计下滑超过10个百分点。行业整体满意度降至73.2分，较2022年（80.2分）累计下降7.0分。收缴率持续下滑，直接反映了业主满意度的下降和信任关系的松动。即便是行业标杆，也未能幸免于业主缴费意愿持续走低带来的现金流压力。

2.应收账款增速趋缓，但绝对规模高企

应收账款问题仍是物业企业面临的核心风险之一。以上市物企为例，2025年61家上市物企应收账款及票据总额912.21亿元，同比增长7.52%，增速高于同期营收增速，占营收比重增加0.91个百分点至30.42%。

尽管头部企业加强催收使增速有所趋缓，但风险远未消除，应收账款绝对规模依然高企、关联方欠款风险尚未完全出清、账期持续拉长。61家上市企业平均应收账款周转天数已从2022年的105天左右延长至2025年的129天，资金占用时间显著增加。

3.现金流管理精细化，成为健康标尺

2025年61家上市物企现金及现金等价物总额为1066.45亿元，较上年减少5.28%。整体下滑主要源于分红增加及部分企业投资活动支出。

2025年56家上市物企合同负债达413.97亿元，同比增长3.33%，增速较往年明显回落。

第四章：破局方向

行业洗牌期，物业企业如何穿越周期？

中物智库提出“一个根基、三大引擎、双维目标”的破局框架：

根基：有现金流的利润

引擎1：用好服务解决发展问题

引擎2：长期坚持品牌建设

引擎3：破局探索第二曲线

双维目标：短期活下去，长期活得久

根基：有现金流的利润

没有现金流的利润是“纸面富贵”，没有利润的现金流是“慢性失血”。“有现金流的利润”包含三层内涵：利润求真，剥离虚假繁荣；现金流求稳，拒绝短视透支。健康现金流三支柱：高收缴率+高预缴率+低坏账率；利润与现金流必须同向。

引擎1：用好服务解决发展问题

住建部部长倪虹提出“谁能提供好服务，谁就能有市场、有发展、有未来”。中国物业管理协会会长王志宏指出“为优质住宅配套高品质物业服务，是物业行业回归服务初心、彰显专业价值的核心体现，为行业转型发展指明了核心方向”。

真正的好服务并非口号式宣传，而是一套可拆解、可落地、可复制、可考核的标准化、产品化运营体系。基于对百家标杆企业的深度研究，中物智库提出“好服务确定性模型”，包含七大核心引擎：文化价值观、服务设计、品质管控、组织人才、科技赋能、社区治理、价值被看见。七大要素环环相扣、协同赋能，将抽象的“好服务”转化为可落地、可衡量、可感知的确定性服务体验。好服务是系统性工程，需全域布局、整体构建。

引擎2：长期坚持品牌建设

品牌建设是一项长期、系统、循序渐进的工程。中物智库结合品牌建设理论与物业行业发展特性，总结推出品牌建设“四步法”，覆盖战略规划、价值创造、品牌传播、效果评价全流程，构建品牌建设正向循环。在此基础上，进一步落地细化为“品牌建设五层二十式”方法论，明确物业品牌建设是“战略→体系→体验→传播→保障”的全链条系统工程。五层架构层层递进、互为支撑。

价格、服务、技术都可被模仿，唯有长期沉淀的品牌资产，是真正的护城河。

引擎3：破局探索第二曲线

传统“四保”基础服务增长空间日趋饱和、增长天花板逐步显现，布局第二增长曲线成为物业企业突破发展瓶颈、实现跨越式增长的核心路径。

1.FM设施管理：高端非住市场战略高地

FM设施管理具备客单价高、客户粘性强、续约率稳定的特征，是物业行业增量空间广阔、竞争壁垒较高的优质赛道。从需求侧和供给侧端看，FM正逐渐成为物业行业的战略高地。

此外，ISO 41001认证已成为华为等头部客户招标核心条件，目前万科物业、招商积余、融创服务、时代物业、七福城市服务、星河智善、西安经发智慧、新大正、南都物业等30余家头部企业已完成认证。

2.资产运营管理：从空间管理到价值创造

传统物业服务的核心逻辑是“守住秩序、维系硬件”，解决资产保值、防止贬值的基础问题；而高阶资产运营逻辑是“盘活存量、创造增量”，通过激活共有闲置资产、优化空间业态，实现资产增值，是物业行业存量时代的核心价值升级方向。

结合行业标杆实践，中物智库将物业资产运营管理归纳为四大核心模式，全方位激活存量资产价值：存量资产盘活，焕新老旧低效资源；公共空间赋能，转化成本项为收益项；文化内容再造，激活空间人文商业价值；全域综合运营，升级城市服务角色。

3.AI科技应用：数智化重构行业效能底座

2025年至2026年，正是中国物业行业AI应用从“试点试水”迈向“全域深潜”的关键窗口期。结合企业资源禀赋与战略布局，行业形成五大AI布局主流模式，差异化构筑智能化竞争优势。

从行业长期趋势来看，AI的核心价值并非简单“机器替代人力“，而是实现最优人机协同：由AI智能体承接标准化、低附加值、重复性工作，让人力聚焦高共情、高交互、高温度的核心服务场景，平衡运营效率与服务体验。

4.低碳节能：双碳硬约束下的价值新蓝海

物业行业管理全国300余亿平方米城镇建筑，覆盖住宅、商写、园区、公建等全业态，掌控公共照明、中央空调、电梯、给排水等高耗能核心设施，是国内减碳降碳的核心场景，孕育千亿级增量市场。

低碳节能赛道短期可直接压降公区能耗成本，优化项目盈利与现金流；中期可通过合同能源管理、能源托管、碳资产交易、虚拟电厂运营创造增量收益；长期可契合国家战略、满足监管要求、提升资产价值与ESG评级，构筑可持续发展核心竞争力，是行业穿越周期的核心优质赛道。

5.房屋修缮与“物业+养老”：存量民生双赛道

（1）房屋修缮：存量更新撬动万亿级增量市场

全国22万个2000年前建成老旧小区、大量2000年后存量小区，普遍存在设施老化、功能滞后等问题。按单户10-15万元改造投入测算，国内老旧小区改造市场规模达4-6万亿元。

物业企业依托社区在地化、零距离、全周期服务优势，成为存量更新落地的核心执行主体，业务覆盖四大核心场景：包括建筑本体修缮、电梯更新加装、适老化微改造、节能低碳联动改造。

（2）物业+养老：确定性高的长期民生赛道

2025年全国60岁及以上人口占总人口22.86%。在“9073”养老格局下，90%老年人选择居家社区养老，对应超2.9亿群体的刚性服务需求，社区养老已从配套增值服务升级为核心民生刚需，“物业+养老”成为物业行业成长确定性最强、稳定性最高的长期优质赛道。

目前，“物业+养老”行业仍处于探索培育期，尚未形成规模化、可复制、盈利的成熟商业模式，整体面临服务体系偏轻、盈利空间较薄、专业体系薄弱、优质资源不足等痛点。但短期盈利短板不代表长期价值缺失，当前行业探索阶段，正是企业布局卡位、沉淀服务能力、积累用户心智的关键窗口期。未来随着长护险扩面、政策常态化、老年消费能力提升，赛道将迎来规模化放量增长。

 

总结

“提质筑好，智启新程”，这不仅是本报告的主题，更是行业未来发展的根本航向。提质，是以精细化运营替代粗放式扩张；筑好，是以优质服务筑牢信任与资产基石；智启，是以科技与绿色开启效能革命；新程，是肩负民生与治理的新使命，踏上高质量发展的新征程。

行业未来的胜负手，不在于谁更大，而在于谁更好、谁更稳、谁更远。那些回归服务本质、拥抱技术变革、深耕价值创造的企业，将穿越迷雾，引领物业管理行业走向一个真正专业、可持续、受尊重的未来。

 

 

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