从WeWork、筑梦之星上市，看被低估的优客工场

最近，联合办公领域上市消息频传。

WeWork计划与一家由华尔街大投资者支持的BowX空白支票公司合并，交易使其估值达到90亿美元；而另一家国内综合共享办公空间运营商筑梦之星（BDS．US）向美国证券交易委员会（SEC）发起冲击，计划发行460万股普通股，发行价区间预计为每股5美元－6美元。

满天飞的新闻，让人不由想起领跑这个行业上市“联合办公第一股”优客工场。相似的上市路径背后，商业模式和发展方向却似乎越来越远。

WeWork去年亏损32亿美元，较2019年的35亿美元有所收窄，投资者对它目前价值的评估，更多来自于一个熟悉的产品：该公司租赁办公空间，然后将其有效地转租给其成员，其中包括个人、初创企业和大型企业。

而在2019年，优客工场仅轻资产就实现了近200万的净利润，2020年轻资产利润超过了250万，2021年预计提升152％，2022年预计提升200％，租金收入以外，物业服务、SaaS服务、企业服务、社区电商、场景营销等也构成了优客工场收入结构的重要组成。

笔者注意到，2021年SaaS行业的PS平均估值为19．29倍，2021年物业服务企业的PE值均值为23．3倍，综合来看，优客工场的PS值至少应该在6倍以上，然而，不同于以空间租赁为主的WeWork的3倍PS值，优客工场的PS值现在只有2倍，明显是被低估了。

几年前，WeWork还以科技公司的定位收获了近500亿美元的估值，而“现在，它或多或少是一家普通的房地产公司”，佛罗里达大学（UniversityofFlorida）金融学教授杰伊·里特（JayRitter）这么评价。

筑梦之星似乎也没逃离“二房东”的标签。据了解，筑梦之星的办公空间主要分为两个类型：

1．常规共享办公空间；

2．企业孵化和加速项目共享办公空间。

截至2020年12月31日，筑梦之星共有49个空间，有11个空间企业孵化和加速项目，其中企业孵化和加速项目客户数达363个。

本质上，它的业务重心还是在于将整体的办公场地拆分成多个部分转租。筑梦之星的收入来源主要包括租金、孵化加速服务费及政府补贴等，其中，租赁收入为最主要的收入来源，截至2020年半年度，其办公租赁收入占整体收入比重的98％。截至2020年6月30日，筑梦之星非企业客户和企业客户数量比例大约是1：3。

不同于两家以租金差作为主要的盈利方式的联合办公，优客工场共计拥有超过100万的会员规模，其中付费企业所占比例超过了半数，目前优客工场覆盖含海外的近90个城市、超过270个社区，管理面积逾700，000平方米。

预计到2022年，优客工场或将实现1000家以上的门店规模，其中轻资产项目占比达到75％，基本追平酒店管理头部品牌华住集团成立七年后的经营规模和轻资产比例。成立五年，优客工场形成了空间＋企服＋投资孵化＋电商的联合办公新模式。

在新经济和灵活办公的趋势作用下，预计2023年市场规模将进一步以复合年均增长率40．3％增长至1000．03亿元人民币，一线城市联合办公渗透率有望提升至2023年的8．9％，投资人对整体势头依旧看好，这个规模还在不断增长的市场，绝对不止“二房东”这么简单。

瞄准地产运管服务，轻重资产结合发展

在盘活资产、城市更新背景下，轻资产运行的商管类公司成为了商业地产行业未来的新风口。品牌优势、资源整合能力、独特的营运能力，是商管类公司实现轻资产运作的重要能力依靠。轻资产管理输出能为企业储备优质项目资源，拥有着超万亿级的发展空间，并开始发挥流量入口属性，进入和客户生活相关的增值服务及多元化业务延伸领域。

将自己定义为商办空间运营商的优客工场，从2017年甚至更早就开始了轻资产模式的发展。其轻资产输出管理的“底气”正来自于每个联办品牌都非常看重的运营管理能力。

在进入联合办公行业最初的发展过程中，优客工场形成了快速全能的人员培养体系、良好完备的社区标准化规范、自带流量的品牌宣传渠道和合理有效的成本把控机制，能够对大量项目进行标准化输出管理和运营；开发了智能办公生态系统，能够为企业提供智能工作解决方案，为业主提供智能管理解决方案，提升办公和空间运营效率；搭建了融合内外部资源的企业服务平台，能够为企业和个人用户提供全周期、全流程、全方面的工作和生活服务。

这样基础上形成的连锁经营能力和产品服务优势，为优客工场得以跳出二房东循环，深耕运营服务商的角色，向管理经营、企业服务经营、消费服务业等多业态经营，将联合办公的运营、服务和科技优势运用到商业地产中。